La riqualificazione energetica di un edificio consiste nella realizzazione di opere destinate a migliorarne l'efficienza, contenendo i consumi, riducendo le emissioni di fattori inquinanti, ed utilizzando in maniera ottimale le risorse di energia.

I soggetti che sostengono delle spese per opere di riqualificazione energetica hanno, pertanto, diritto a recuperare parte del costo sostenuto, grazie ad una detrazione dall'IRPEF, l'Imposta sul reddito delle persone fisiche o dall'IRES, in caso di società di capitali, cioè dalle imposte derivanti dalla dichiarazione dei redditi.

Gli interventi individuati per fruire della detrazione sono i seguenti:

• Interventi per migliorare l'isolamento termico, anche mediante sostituzione di serramenti, finestre, pavimenti e coperture;

• Installazione di pannelli solari;

• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (caldaie);

• Opere, o insieme di opere, che incidano sulla prestazione energetica dell'edificio quali ad esempio la coibentazione dei muri o del sottotetto;

• Posa in opera di schermature solari;

• Acquisto e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento.

La detrazione è applicabile, per gli interventi sopra indicati, su qualsiasi fabbricato esistente, a prescindere dalla categoria catastale e riguarda quindi, sia gli edifici residenziali, cioè destinati ad abitazione, sia le loro pertinenze, quali box e tettoie, sia gli edifici strumentali, cioè destinati ad uso commerciale o industriale. In sostanza, sono agevolabili tutti gli edifici iscritti in catasto, e per i quali sono dovute le imposte comunali ICI ed IMU. Sono esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione, in quanto già obbligati a disporre di tutti i requisiti tecnici per il risparmio energetico. 

La detrazione compete al soggetto che materialmente sostiene la spesa e non necessariamente al proprietario dell'immobile, beneficiano  pertanto della riduzione di imposta i titolari di un diritto reale sull'immobile oggetto della ristrutturazione, dunque i proprietari, gli inquilini, i comodatari, i familiari, i conviventi, i titolari di redditi di impresa, le società, gli enti e le associazioni.

La Relazione Energetica è un documento redatto da un tecnico abilitato ed iscritto al proprio Albo di appartenenza, allo scopo di descrivere ed attestare l’efficienza energetica dell’edificio, in linea con le attuali disposizioni normative. Disciplinata dall’Ex Legge 10/91, Norme per l’Attuazione del Piano Energetico Nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, e riconfermata dal D. Lgs. 192/05, modificato ed integrato dal D. Lgs. 311/2006, Disposizioni Correttive ed Integrative del D. Lgs. 192/05 relative al rendimento energetico in edilizia, viene redatta nei casi di interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione di edifici esistenti.

E' un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche del sistema edificio-impianto in fase di progetto e dimostra la conoscenza dei limiti e delle caratteristiche dell'involucro e dell'impianto ai fini del rispetto delle leggi sul risparmio energetico. E’ compito del tecnico depositarla al Comune contestualmente al titolo edilizio presentato quale Permesso di Costruire, DIA o SCIA, prima dell’inizio dei lavori.

Il contenuto e la valenza di tale relazione non sono da confondersi con l’AQE, l’attestato di qualificazione energetica, che va obbligatoriamente presentato a fine lavori e deve contenere i dati dell’edificio e degli impianti così come sono stati realizzati e con l’APE, l’attestato di prestazione energetica,  da consegnarsi al proprietario dell’immobile e al Comune, che descrive invece le caratteristiche energetiche dell’edificio, identificandone le prestazioni dello stesso.

La relazione può essere strutturata in due parti distinte, contenenti i 10 punti salienti del documento tecnico. La prima di carattere tecnico descrittivo, che racconta il progetto, localizzandolo in un sito specifico e presentandolo con grafici e descrizioni dettagliate , evidenziandone le peculiarità che ritornino utili al fine della relazione stessa, la seconda, invece, di tipo prescrittivo, in quanto contiene le prescrizioni alle quali il progetto dovrà attenersi affinchè siano rispettate le normative sul risparmio energetico.

I dieci punti sopra menzionati e di seguito meglio specificati, sono quelli riportati nell’Allegato E del D. Lgs. 311/2006, e costituiscono il vero e proprio contenuto del documento tecnico in esame:

• INFORMAZIONI GENERALI che indicano il Comune in cui ricade l’edificio, il sito che lo ospita, la classificazione dell’edificio, il numero delle unità abitative che lo compongono, il committente del progetto, il progettista e il direttore dei lavori.

• FATTORI TIPOLOGICI DELL’EDIFICIO sviluppati all’interno degli elaborati grafici da presentarsi ovvero piante, prospetti e dettagli relativi a sistemi solari passivi, sistemi di ventilazione, fotovoltaici, etc, progettati per lo sfruttamento delle fonti rinnovabili di energia.

• PARAMETRI CLIMATICI DELLA LOCALITA’ ossia gradi giorno e temperatura minima di progetto.

• DATI TECNICI E COSTRUTTIVI DELL’EDIFICIO relativi al volume, alla superficie esterna che delimita il volume, alla superficie utile dell’edificio, al valore di progetto della temperatura interna e della umidità relativa interna.

• DATI RELATIVI AGLI IMPIANTI con idonea descrizione e specifiche circa i generatori di energia e dei sistemi di regolazione dell’impianto termico, i dispositivi per la contabilizzazione del calore nelle unità immobiliari, i terminali di erogazione dell’energia termica, i condotti di evacuazione dei prodotti della combustione, i sistemi di trattamento dell’acqua, le specifiche dell’isolamento termico della rete di distribuzione e della eventuale pompa di circolazione, gli impianti solari termici e fotovoltaici.

• PRINCIPALI RISULTATI DEI CALCOLI relativi all’involucro edilizio ed ricambi d’aria, consistente nel riportare i valori dei rendimenti medi stagionali di progetto, l’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale, l’indice di prestazione energetica normalizzato per la climatizzazione invernale, l’indice di prestazione energetica per acqua calda sanitaria, gli  impianti solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e gli impianti fotovoltaici.

• ELEMENTI SPECIFICI CHE MOTIVANO EVENTUALI DEROGHE A DISPOSIZIONI FISSATE DALLA NORMATIVA VIGENTE riguardanti i casi in cui la normativa consente di derogare ad obblighi purchè ci siano valide motivazioni.

• VALUTAZIONI SPECIFICHE PER L’UTILIZZO DI FONTI DI ENERGIA RINNOVABILE ovvero specificazioni delle tecnologie usate ai fini del soddisfacimento del fabbisogno energetico.

• DOCUMENTAZIONE DA ALLEGARSI ossia elaborati grafici, schemi funzionali degli impianti, tabelle con indicazioni delle caratteristiche termiche dell’edificio e dei componenti finestrati dell’involucro edilizio.

• DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA in cui, il tecnico abilitato, consapevole delle sanzioni previste, dichiara sotto la propria responsabilità, che il progetto realizzato è rispondente alle prescrizioni delle vigenti normative in materia, e, che i dati contenuti nella relazione, sono conformi a quanto contenuto o desumibile dagli elaborati progettuali.

La certificazione energetica ha la funzione di attestare la prestazione e le caratteristiche energetiche di un edificio, in modo tale da consentire al cittadino una valutazione di confronto di tali caratteristiche rispetto ai valori di riferimento previsti dalla legge, unitamente ad eventuali suggerimenti per il miglioramento della resa energetica dell’edificio. Il documento che consegue alla certificazione energetica è l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica, nel quale infatti sono riportati i consumi energetici dell’edificio e quindi gli interventi da realizzare per migliorarne le prestazioni energetiche.

La certificazione energetica è quindi uno strumento che indica quali sono le caratteristiche energetiche di un edificio e sinteticamente, con l’APE, tramite l'elaborazione di una targa, permette di definire qual è il livello di consumo di un edificio. Ovviamente, sempre tramite l’APE, gli immobili caratterizzati da un alto risparmio energetico saranno maggiormente valorizzati.

L’attestato di qualificazione energetica è' un documento, che secondo quanto espresso nel D. Lgs. 311/06, doveva sostituire temporaneamente l'APE, in attesa che le regioni emettessero i decreti attuativi specifici.

In generale oggi l'AQE è un documento meno utilizzato del passato e viene richiesto solamente in fase di "fine lavori" dal direttore dei lavori, da non confondere con l’APE.

La prima importante differenza tra i due documenti, l’AQE e l’APE, sta nel soggetto che li redige, infatti mentre il primo può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, quindi da un tecnico abilitato, che ha già avuto un ruolo nei lavori, l’altro va redatto da un Certificatore Energetico Abilitato ed indipendente. Seconda differenza, non meno trascurabile, sta nel fatto che nell'AQE non è specificata la classe energetica dell'edifico, che è invece la caratteristica principale dell’APE.

La legge 192/2005 disciplina il rendimento energetico in edilizia in attuazione della direttiva europea 2002/91 e contestualmente, sempre in questa norma, definisce anche colui che può redigere l'APE. Pertanto è il certificatore energetico la figura preposta alla redazione di questo documento.

L' APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica, chiamato ACE prima delle modifiche del Decreto 63/2013, è un documento che sintetizza le prestazioni energetiche di un edificio, un vero strumento di controllo in grado di riassumere dette prestazioni, con una scala da A a G. Definisce quindi, sia in fase di progetto che dopo la costruzione, il valore del consumo per la produzione di acqua calda sanitaria, riscaldamento, raffrescamento ed illuminazione artificiale, seguendo quanto dettato dalla Legge sulla certificazione energetica, ovvero il D. Lgs. 192/2005.

L'Attestato di Prestazione Energetica, detto APE, non va confuso con l'Attestato di Qualificazione Energetica, detto AQE.

I casi in cui bisogna affidare l’incarico di redigere un APE sono diversi e spesso poco chiari, perché oggetto di numerose modifiche normative nel corso degli ultimi anni, ma comunque i principali sono i seguenti:

• Compravendita e/o trasferimento a titolo oneroso, quali rogiti, permute, etc;

• Donazione e/o trasferimento a titolo gratuito;

• Affitto di edifici o di singole unità immobiliari;

• Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari;

• Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori;

• Ristrutturazione importante quando i lavori insistono su oltre il 20% della superficie dell’involucro dell’intero edificio;

• Edifici pubblici ed aperti al pubblico;

• Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

Tutti i casi in cui non bisogna dotare l’immobile di un APE sono individuati dall’art. 3, comma 3 del D. Lgs. 192/2005 e richiamati anche dall’appendice A del DM 26.06.2015.

L'APE viene redatto da un "soggetto accreditato" chiamato certificatore energetico, la cui formazione, supervisione ed accreditamento viene gestita direttamente dalle Regioni con apposite leggi locali o semplicemente a mezzo dalla legge nazionale vigente, ovvero il D. Lgs. 192/05.

Le sanzioni in caso di mancata redazione dell'APE sono alte e differenti a seconda che le responsabilità siano del progettista, punito con una sanzione dal 30% al 70% della parcella, del direttore dei lavori, la cui multa può raggiungere il 50% della parcella, o del costruttore, sanzionabile fino a 30.000 euro di multa.

La perizia, è l’analisi tecnica di una particolare situazione, redatta da un tecnico esperto in materia. Una perizia tecnica di parte può essere richiesta in corso di causa, tramite il consulente tecnico d’ufficio CTU o il perito di parte, ma anche per chiarire alcuni aspetti in una controversia non ancora sfociata in azione legale.

Il consulente tecnico di parte, CTP, è un tecnico che, in seguito alla nomina dell'avvocato, tutela gli interessi di una delle parti di un processo civile o penale, monitora il CTU e indica quali strumenti e metodologie utilizzare per rispondere alle domande del giudice.

Conseguentemente alla nomina del CTU da parte del giudice, le parti hanno la facoltà di nominare un CTP, che ha il compito di garantire un controllo tecnico sull'operato del CTU. Il Consulente di Parte non presta alcun giuramento, viene nominato dall'avvocato ed il suo referente è il cliente interessato come parte nella causa.

Il CTU ha la facoltà di decidere come procedere con le perizie, quali aspetti monitorare e risponde alle domande del giudice, il CTP non può decidere nè modificare le domande e gli obiettivi della perizia ma può presentare osservazioni e quesiti.

Sinteticamente queste sono le fasi della sua azione:

• Monitora i documenti, gli atti e sentenze pregresse relativi alla causa;

• Insieme al CTU effettua dei sopralluoghi;

• Redige una perizia di parte e successivamente valuta se rispondere a quella del CTU.

La nostra attività è volta a tutelare il cliente in cause relative al settore edile ed immobiliare con la redazione di perizie tecniche per danni, infiltrazioni, realizzazioni non conformi, compravendite, difetti nelle costruzioni e quanto altro affine al settore immobiliare.

Si definisce perizia estimativa, un elaborato tecnico-economico, redatto da un professionista abilitato, il cui fine principale è quello di determinare un valore di un bene applicando i principi della dottrina estimale.

Le perizie estimative, che di solito riguardano un terreno, un immobile o un compendio immobiliare, sono elaborati che si compongono di immagini, grafici e testi articolati, con lo scopo di rappresentare i beni stimati e descriverli in modo esaustivo, valutandone la loro natura dal punto di vista commerciale ed economico. Le perizie estimative relative ad immobili includono sia le caratteristiche estrinseche che quelle intrinseche dei beni immobili quali i materiali con cui sono realizzati, la presenza di certificati di abitabilità o di agibilità, gli estremi di identificazione catastale, l'ubicazione, la disponibilità di servizi pubblici nelle aree adiacenti, la qualità delle rifiniture, l'età di realizzazione, i valori termici, il carico di resistenza, e così via. Le perizie estimative, inoltre, devono specificare il criterio di stima ed il metodo di stima che sono stati adoperati.

Solitamente una perizia estimativa circa il valore di un edificio, di un appartamento, di un terreno o di altri beni immobili è richiesta per contenziosi, compravendite, dispute in fase di successione e richiesta di mutui.

Esistono due diversi tipi di perizia di stima, quello analitico
e quello sintetico. Il primo si compone delle indagini di mercato e dalla descrizione in relazione di perizia, in cui si rendono disponibili tutte le informazioni necessarie sulle caratteristiche di un immobile e una stima del suo valore.
La perizia è quindi composta dalle seguenti sezioni, che contribuiscono con un percorso lineare all'individuazione del valore normale di mercato, quali i dati identificativi dell'oggetto di perizia, gli identificativi catastali e la conformità urbanistica, le caratteristiche della zona, le caratteristiche estrinseche, le caratteristiche intrinseche dell'immobile oggetto di valutazione, l’analisi dei dati metrici, le analisi di mercato, compiute attraverso gli osservatori, gli operatori locali e soprattutto sulla base delle conoscenze del professionista, la valutazione commerciale dell'immobile, ove a complemento dell'indicazione statistico campionaria, compare anche l'indicazione del valore di mercato e del valore di negoziazioni recenti per unità con pari collocazione e caratteristiche.
Tutto ciò e' preceduto dal sopralluogo del professionista.

Il secondo tipo, ovvero la Perizia di stima sintetica, contiene una descrizione dell'unità immobiliare oggetto di valutazione basata sugli elementi già descritti per la perizia analitica, ma che non vengono inseriti nella relazione di perizia.
Il documento conterrà quindi una descrizione sintetica dell'immobile e del metodo di stima adottato e l'individuazione del valore normale di mercato.

La Perizia si definisce asseverata quando il Perito abilitato, ovvero il tecnico iscritto al proprio Albo professionale, sottoscrive la propria perizia confermandone la certezza dei contenuti “sotto la propria personale responsabilità ” e attestandone, con un’apposita dichiarazione riportata nella perizia stessa, la veridicità. Il tecnico risponde, così, penalmente per eventuali falsi ideologici, oltre che materiali, in essa contenuti.

La Perizia si definisce giurata o Perizia asseverata con giuramento quando la stessa, oltre alla sottoscrizione del professionista che assevera la veridicità del contenuto, riporta in calce una formula di giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”, reso dal Perito medesimo dinnanzi al Cancelliere di un ufficio giudiziario, compreso quello del Giudice di Pace, ai sensi dell’art. 5 del R.D. n. 1366/22, o dinanzi ad un notaio, ai sensi dell’art. 1, comma 1, punto 4, del R.D. n. 1666/37.

La perizia tecnica rappresenta l’analisi tecnica di una particolare situazione, obbligatoriamente redatta e sottoscritta da un professionista abilitato quale ingegnere, architetto o geometra. Si definisce perizia tecnica semplice una perizia né asseverata e né giurata.

La perizia è sostanzialmente una relazione tecnica redatta per esporre a terzi, tra cui eventualmente un Giudice o più semplicemente un avvocato o altre istituzioni, dal punto di vista tecnico le motivazioni del contendere, la dinamica e l’andamento dei fatti rilevanti, i danni eventualmente subiti con tanto di stima, le motivazioni dell’agire, vale a dire tutto quello per cui si può essere in disaccordo con la controparte.

Il Tecnico che redige la perizia deve non solo possedere competenze specifiche nel settore in cui è chiamato ad esprimersi, egli deve, preferibilmente, avere anche competenze nel campo giuridico, in quanto le sue perizie possono essere lette ed interpretate non solo da altri tecnici ma, soprattutto, da persone con formazione giuridica quali giudici o avvocati.

Possono essere richieste molte tipologie di perizie, giurate o meno, dunque ogni perizia rappresenta un caso specifico.