Il cittadino può far richiesta di rilascio del nullaosta autostradale, oppure ferroviario, o ancora aeroportuale, per la realizzazione di opere edilizie ricadenti nella fascia di rispetto di autostrade, ferrovie o aeroporti, necessariamente con il supporto di un tecnico abilitato, il quale si preoccupa della presentazione dell’intera pratica presso l’Ente di competenza.

Per qualsiasi progetto di opere, la cui esecuzione ricade in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, sussiste l’obbligo dei soggetti interessati di avviare un’istanza e sottoporre l’intervento a valutazione da parte dell’ente competente (Regione o Comune), affinché ne sia accertata la compatibilità paesaggistica e ne sia rilasciata la relativa autorizzazione. Da ciò consegue l’obbligo di astenersi dall'avviare i lavori fino a quando non sia stata ottenuta l'autorizzazione.

L'autorizzazione paesaggistica costituisce un atto autonomo rispetto al Permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l'intervento urbanistico - edilizio. Disciplinata dall'art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico ai sensi del D. Lgs. 42/2004, l’autorizzazione paesaggistica è obbligatoria, per l’esecuzione di ogni tipo di intervento edilizio che possa arrecare pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione.

Il primo passo atto a stabilire se sussiste l’obbligo di procedere con l’istanza di autorizzazione paesaggistica è quello di verificare se gli interventi, per i quali si vuole procedere alla loro realizzazione, ricadono in aree soggette a tutela paesistica. Lo strumento urbanistico di riferimento per la verifica dei vincoli paesaggistici è il Piano Paesaggistico Regionale, all’interno del quale sono identificate, sulle cartografie, le aree sottoposte a vincolo paesaggistico.

La consultazione delle tavole grafiche e la comprensione delle norme è spesso complessa e necessita dell'ausilio di un tecnico abilitato ed esperto anche perchè la materia è di competenza regionale e quindi ogni territorio ha strumenti e metodi differenti tra loro.

Dopo avere accertato se il territorio dove andranno realizzati degli interventi edilizi è sottoposto al vincolo, si dovrà valutare se detti interventi sono compatibili con le norme previste dal piano.

La verifica della compatibilità paesaggistica degli interventi è condotta, come già sopra detto, ai sensi dell’art. 146 D. Lgs. 42/04 e la durata dell’autorizzazione paesaggistica è stabilità per 5 anni a decorre dal giorno in cui acquista efficacia il titolo edilizio eventualmente necessario per la realizzazione dell'intervento.

Se la compatibilità viene garantita, l'organo competente rilascia l'autorizzazione, ovviamente solo a seguito della presentazione del progetto contenente gli elaborati grafici, i fotoinserimenti e i rendering, la relazione paesaggistica, le foto e la legittimità urbanistico edilizia della preesistenza, il tutto redatto da tecnico abilitato. La Relazione Paesaggistica è il documento più importante di tutta l'istanza, riporta l’analisi e lo studio del contesto paesaggistico oggetto delle opere di intervento, nonché la valutazione delle interazioni tra il paesaggio e il progetto.

Si possono individuare alcuni casi ricorrenti nei quali, in aree sottoposte a vincolo, è necessaria l'autorizzazione:

• Modifica del volume con demolizione e ricostruzione anche con l’eliminazione o la creazione di nuovi vani;

• Modifica della sagoma senza aumento di volume;

• Modifica dei materiali di rivestimento quali il rifacimento della facciata esterna;

• Apertura e chiusura di porte o finestre;

• Modifica del prospetto esterno;

• Realizzazione di locali tecnici, impianti tecnologici o installazione di pannelli solari;

• Realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancelli;

• Rifacimento tetto anche per la realizzazione di lucernai;

• Installazione di ascensori esterni;

• Realizzazione di canna fumaria.

Da richiedersi anche per interventi autorizzati dal Piano Casa, per l'installazione di impianti fotovoltaici o per opere infrastrutturali e per interventi urbani.

Ai fini dell'imposizione del vincolo archeologico, non è necessario che siano stati riportati alla luce tutti i reperti, basta infatti che essi siano rinvenuti soltanto in alcuni terreni, pertanto una volta che su un'area è imposto il vincolo archeologico, la Soprintendenza ben può valutare se la realizzazione di un piano o di un progetto di un'opera singola, abbia un impatto visivo o territoriale, talmente significativo da alterare lo stato dei luoghi, non occorrendo, sotto tale aspetto, la prova che sull'area insistano effettivamente ruderi o reperti delle vestigia del passato.

Ai fini della tutela vincolistica sui beni archeologici, l'effettiva esistenza delle cose da tutelare può essere anche per presunzione ed è ininfluente che i materiali oggetto di tutela siano portati alla luce o siano ancora interrati, essendo sufficiente che il complesso archeologico risulti adeguatamente definito e che il vincolo archeologico appaia adeguato alla finalità di pubblico interesse al quale è preordinato.

L'esistenza di un vincolo storico-architettonico giustifica una tutela più intensa del bene e dunque, nell'esercizio della discrezionalità che è propria dell'Amministrazione preposta alla sua tutela, la necessità di un vero e proprio progetto di restauro che conservi e recuperi l'identità originaria del bene, in luogo di un mero intervento di manutenzione straordinaria dell'esistente.

Lo stato di parziale distruzione o di cattiva manutenzione o conservazione di un bene non osta alla dichiarazione di interesse artistico, storico, archeologico o etno-antropologico.

La violazione che giustifica l'ordine della Soprintendenza di non proseguire i lavori su un immobile vincolato deve essere tale da recare concreto ed immediato pregiudizio all'interesse culturale oggetto di tutela, deve trattarsi di violazioni qualitativamente e quantitativamente rilevanti, pregiudizievoli in via immediata per l'interesse culturale e tali da non consentire una loro regolarizzazione nelle more della esecuzione di altre opere afferenti l'intervento, pertanto nessuna attività può essere intrapresa in contrasto con il vincolo monumentale.

In tema di tutela delle cose d'interesse artistico o storico, la necessità della previa autorizzazione dell'autorità preposta alla tutela del vincolo si riferisce alle “opere di qualunque genere”, comprendendo con tale espressione qualsiasi intervento, anche se di limitata entità, che si presenti potenzialmente idoneo ad arrecare pregiudizio all'interesse tutelato dal vincolo.

L'imposizione di vincolo storico-artistico ai sensi della legge n. 1089/1939 costituisce un'attività della Pubblica Amministrazione, caratterizzata da ampia discrezionalità, infatti la tutela dei beni culturali immobili riguarda non visuali ma cose, in genere manufatti, cioè realizzazioni dell'uomo, che a seconda dei casi sono, o inserti totalmente innovativi quali edifici, ovvero dati di natura oggetto di cure e adattamenti umani, anch'essi caratterizzazioni particolari dello spirito e dell'ingegno, quali parchi e giardini, per cui il fatto che la componente naturalistica rimanga quantitativamente dominante non rileva ad escludere i relativi vincoli, perché ciò che conta per questa qualificazione è l'intervento creativo umano che li origina, li modella, li condiziona e li guida.

Il vincolo paesaggistico ed il vincolo archeologico possono coesistere.

Il provvedimento d'imposizione di un vincolo storico, artistico, archeologico deve indicare con precisione il bene oggetto del vincolo e, se indiretto, le cose in funzione delle quali il vincolo è imposto, il rapporto di complementarietà fra le misure limitative e il fine pubblico perseguito, nonché le ragioni di adozione della misura limitativa.

Il vincolo idrogeologico è regolato dal D.Lgs. 3267/1923. Il cittadino può far richiesta di rilascio del nullaosta idrogeologico e forestale per la realizzazione di opere edilizie, o comunque di movimenti di terra in siti ricadenti nelle zone idrogeologiche riportate sul piano regolatore in vigore, necessariamente con il supporto di un tecnico abilitato.

In dettaglio, la presentazione dell’istanza per la realizzazione o la sanatoria, in zona idrogeologica, è prevista almeno nelle principali casistiche, di seguito meglio specificate:

• Nuovi edifici di qualsiasi tipo e destinazione, compresi eventuali ampliamenti e strade private;

• Muri di sostegno superiori a 100 cm di altezza;

• Infrastrutture connesse ad elettrodotti superiori a 20.000 volt;

• Parcheggi di qualsiasi tipo e piazzali di manovra;

• Sistemazione di terreni con opere di drenaggio e apertura di scoline per la raccolta e la regimazione idrica superficiale;

• Creazione o eliminazione di terrazzamenti di terreni finalizzati ad attività agricola o extra agricola;

• Sistemazione di aree, apertura di accessi a strade esistenti, sistemazione e/o ampliamenti piazzali e platee di stoccaggio;

• Apertura sentieri pedonali e piste di esbosco;

• Recinzioni di altezza superiore a 200 cm;

• Rimboschimenti e ricostituzioni boschive.

Gli interventi di nuova costruzione sono così definiti dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01, all’art.3, comma 1, lettera e quali interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti di detto comma e detto articolo. Sono comunque da considerarsi tali, la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6 dell’articolo sopra menzionato. Rimane quindi la necessità del rilascio del Permesso di Costruire, quando l’immobile da ricostruire ha una diversa volumetria, a prescindere dalla concorrente circostanza relativa al mutamento della destinazione d’uso.

Per nuova costruzione deve quindi intendersi non solo la ricostruzione su area libera, ma anche la modificazione del preesistente, tanto radicale da snaturare completamente la precedente consistenza e tale da determinare la produzione di un oggetto completamente diverso e nuovo in considerazione dell’entità delle modifiche o della variazione degli standards, oltre ad un progetto comportante aumento della volumetria complessiva dell’edificio a prescindere dall’entità di tale incremento. 

La ristrutturazione edilizia è così definita dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01, all’art.3, comma 1, lettera d quale interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Il termine ristrutturazione spesso viene usato impropriamente, infatti fare lavori in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo interventi di manutenzione ordinaria o interventi di manutenzione straordinaria.

I lavori di ristrutturazione sono interventi edilizi atti a trasformare gli edifici esistenti attraverso il ripristino, la sostituzione, la modifica o l’eliminazione di vecchi elementi architettonici o attraverso l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Di seguito alcuni esempi:

• Demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume;

• Trasformazione di superfici accessorie, come sottotetti o scantinati, in superfici utili quali abitazioni;

• Ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente;

• Cambio di destinazione d’uso;

• Frazionamento di unità immobiliari;

• Modifica dei prospetti dell’edificio.

Tali interventi sopra detti comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti e tutti gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Pertanto sulla base di quanto stabilito dal Testo Unico dell’edilizia, nell’ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione edilizia si verifica laddove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale, all’esito degli stessi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduce nell’esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, ed in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate, in relazione alla originaria sagoma di ingombro.


Pertanto il concetto di ristrutturazione edilizia resta distinto dall’intervento di nuova costruzione, per la necessità, che la ricostruzione corrisponda nell’ambito della ristrutturazione, quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito.

La necessità di rispettare l’originaria volumetria risulta, peraltro, addirittura rinforzata alla luce delle modifiche recentemente apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal D.L. 69/2013, convertito dalla L. 98/2013 nel Decreto del Fare, con cui il legislatore, mediante la modifica della lettera d, del citato comma 1, dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, ha considerato fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente, senza fare più riferimento al rispetto della sagoma precedente.

Il progettista è l’attore dello strumento tecnico ed ha il ruolo di definire preliminarmente tutti gli elementi dell’opera che devono trovare concretizzazione, può essere definito generale, se ha la funzione di gestire un team di progettazione e quindi coordina e determina le fasi della progettazione stessa oppure definito specialistico, se si occupa di funzioni specifiche dell’opera come gli impianti, la struttura e quant’altro.

Il progettista è colui che occupa una posizione centrale nel processo edilizio, in quanto dalla sua capacità di interpretare correttamente la domanda e di trasporla sul piano progettuale, in termini quantitativi e qualitativi definiti, misurabili e controllabili, dipende la possibilità di garantire la soddisfazione del committente e la corretta gestione del contratto di appalto.

Il progettista è titolare di una funzione di studio, elaborazione, sintesi e proposta che si traduce in uno strumento di carattere unitario, è colui che garantisce l’idoneità qualitativa dell’opera commissionatagli e la conformità alle norme di legge ed ai regolamenti, pertanto il suo obbligo è da intendersi quale obbligazione di risultato.

Nello svolgimento delle sue attività e nella restituzione dei risultati deve sempre coprire uno spettro disciplinare molto vasto, che fa sia riferimento ai diversi livelli del compito progettuale quali territorio, ambiente, urbanistica, edilizia ed architettura, che alle diverse componenti dell’architettura stessa quali la forma, i caratteri distributivi, la statica, la tecnologia edilizia e l’impiantistica. Al contempo, nello svolgimento delle sue funzioni, deve tener conto, oltre che delle esigenze del committente, anche dei vincoli esterni al processo edilizio, relativo all’opera da realizzare, di tipo normativo, tecnico, procedurale, culturale, economico e di disponibilità delle risorse.

Il collaudo urbanistico, anche detto certificato di collaudo finale, è un documento redatto dal Direttore dei Lavori al termine degli stessi, con il quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato, da trasmettere allo sportello unico del Comune di competenza territoriale, come dettato dall’art. 23, comma 7 del D.P.R. 380/2001.

Per passo carrabile si intende l’insieme delle opere e degli apprestamenti atti a collegare un’area privata, fisicamente delimitata ed idonea allo stazionamento o alla circolazione dei veicoli, ad un’area aperta all’uso pubblico. Mentre l’autorizzazione all’apertura per passi carrabili, rilasciata dal Comune, permette di liberare da qualsiasi ostacolo una porzione di suolo pubblico antistante ad una proprietà privata, conseguentemente al pagamento di un canone annuale, la voltura del passo carrabile ne consente il cambio di proprietà, la chiusura è l’esatto contrario dell’apertura o regolarizzazione, ovvero trattasi della cessazione di una concessione. Un passo carrabile è identificato da un apposito segnale, che va affisso sul confine tra la proprietà privata e il suolo pubblico, in maniera che sia ben visibile dalla carreggiata. Tale cartello inoltre riporta il nome e lo stemma del Comune che lo ha concesso, il numero di passo carrabile, la scritta passo carrabile ed il segnale di divieto di sosta. Senza queste informazioni il segnale non ha valore ed è soggetto a sanzioni. Dopo l’affissione del cartello consegnato, non è permessa la sosta né il parcheggio di alcun veicolo neanche se appartenente ai proprietari del passo carraio stesso, è tuttavia concessa la breve fermata di un veicolo, qualora questo debba effettuare operazioni di carico o scarico merci. Dal momento in cui si procede con la pratica di chiusura del passo carrabile l’area pubblica si considera svincolata e conseguentemente il proprietario della rimessa priva di passo, non potrà più ostacolare la sosta dei veicoli se consentita dal codice stradale e dal regolamento comunale.

La pratica deve semplicemente essere presentata al Comune di competenza territoriale o all'ufficio dallo stesso preposto, senza attesa di alcun consenso.

La modulistica da presentare è variabile sempre rispetto al Comune di appartenenza ma deve necessariamente contenere, la determinazione Dirigenziale di passo carrabile in originale o denuncia di smarrimento, la domanda di chiusura ed il pagamento del costo di chiusura secondo i calcoli effettuati dall’Ufficio preposto.La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della chiusura del passo carrabile. Si intende compresa la fase istruttoria presso l’Ente di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Sono differenti le fonti di energia rinnovabile che si possono applicare sugli edifici, permettondo un miglioramento delle condizioni ambientali quali:

• Solare termico: I pannelli riscaldano serbatoi di acqua che viene portata all'interno degli appartamenti ed utilizzata come acqua calda sanitaria;

• Fotovoltaico: Pannelli fotovoltaici producono energia elettrica che viene immessa e venduta con tariffe agevolanti nella rete nazionale;

• Eolico: Solitamente fornita da grandi impianti può tuttavia essere utilizzata anche dai privati proprietari di edifici;

• Geotermico: Abbinata a pompe di calore ma anche solamente con le tecniche "Free Cooling" permette un risparmio energetico grazie allo scambio di calore tra sonde e terreno.