Il Designer d’interni supera il concetto di semplice architettura per approdare ad un territorio di nuova definizione, che ha cognizione di tecnologia ma anche di arte e cultura progettuale. Nella progettazione degli spazi è infatti colui che è in grado di esprimere con successo le relazioni tra gli individui che vivono un ambiente, plasmando i luoghi sulla base delle esigenze abitative degli stessi e soprattutto preoccupandosi della qualità della vita. Consapevole delle nuove richieste del mercato, l’Interior Designer è perfettamente a conoscenza, che costruire ex novo o ristrutturare uno spazio abitativo, vuol dire mettersi all’opera su un concentrato di emozioni, bisogno di comfort e moderne necessità ergonomiche.

L’Interior Designer è colui che si occupa della progettazione in diversi ambiti, primo fra tutti quello abitativo domestico, a seguire gli spazi abitativi privati, collettivi e pubblici, quali aeroporti, porti e stazioni, luoghi pubblici di servizio, quali ad esempio banche, uffici postali, ospedali, scuole, spazi e allestimenti museali, luoghi del consumo, quali negozi, bar ed hotel, ed infine gli spazi aperti, quali piazze, cortili e luoghi dedicati al gioco.

Il ruolo dell’interior designer è principalmente quello di progettare quanto sopra esposto, mediante un sistema articolato dove interagiscono il progetto degli spazi, della luce, dei materiali, del colore e degli arredi. 

Design è un termine inglese che si può tradurre in italiano con la parola progetto e visto che progettare deriva dal latino, e significa gettare avanti, il design altro non è che avere consapevolezza del presente e immaginare un futuro in cui realizzare le proprie idee. 

Il Design è una disciplina in parte tecnica e scientifica, in parte sociologica e umanistica, anello di congiunzione tra ingegneria e arte, tra invenzione e stile, tra produzione e mercato. Esistono infatti numerose forme di design, il design industriale progetta oggetti di consumo, il web design progetta siti e applicazioni internet, l'interior design progetta luoghi e spazi, l'interaction design progetta relazioni tra persone e oggetti, il graphic design progetta comunicazione e illustrazione, il garden design progetta gli spazi verdi, il light design progetta le luci intese quale completezza dello spazio, etc.

Si potrebbe proseguire a lungo con una lista quasi infinita di varianti, perchè il design è prima di tutto un approccio alla soluzione dei problemi, piuttosto che una disciplina codificata, poi arriva la percezione, pertanto un oggetto di vero design nasce da ricerche approfondite sui materiali, sui processi industriali, sul mercato, sulle interazioni con l'utente, sulle innovazioni tecniche e tecnologiche, sulle modalità di produzione, stoccaggio, trasporto, vendita, utilizzo e fine vita del prodotto, nasce dalla maniacale attenzione al dettaglio, alla semplificazione, nasce dalla sensibilità nei confronti dell'esperienza di acquisto, della storia e delle emozioni che forme e materiali dell'oggetto possono stimolare.

Più in generale, fare design significa avere uno sguardo attento a tutto il complesso mondo che ruota intorno alla realizzazione di un idea, e il designer è il professionista che accompagna l'idea in tutte le sue fasi evolutive, coordinando tutte le altre professionalità necessarie per realizzare l'idea con efficacia. 

Un designer dotato di una professionalità complessa è in grado di padroneggiare competenze dinamiche e multidisciplinari, dall’interior all’home decor, dagli allestimenti al visual merchandising, dal design per le aziende all’autoproduzione, con un forte interesse per gli stili di vita contemporanei e per la sostenibilità ambientale.

Nel nostro Paese esiste una inflazione di figure professionali che operano nel settore edilizio quali architetti, ingegneri, geometri, periti edili, a cui si aggiungono architetti ed ingegneri junior, geometri laureati, interior designer, ecc., motivo per cui a volte il profano non sa esattamente quando può ricorrere alla consulenza dell’uno piuttosto che degli altri.

La peculiarità dello studio professionale IEEL consta nella conpresenza al suo interno delle principali figure professionali operanti nel settore dell’edilizia quali l’ingegnere, l’architetto e l’interior designer, in grado di offrire consulenze tecniche qualificate su ogni settore trattato all’interno del sito stesso.

Trattasi di figure professionali dalla formazione più variegata in grado di spaziare in vari campi dell’edilizia quali:

• Progettazione e ristrutturazione;

• Verifiche sismiche e calcoli strutturali;

• Direzione lavori e sicurezza in cantiere;

• Pratiche catastali – urbanistiche – edilizie - amministrative;

• Certificazioni energetiche;

• Stime e computi;

• Perizie tecniche;

• Soluzioni di interior designer;

• Rendering e grafica.

La Due Diligence tecnico - immobiliare è una attività di verifica tecnica che si concretizza in una valutazione a 360° dello stato di un immobile e che considera aspetti edilizio - strutturali, urbanistico - ambientali, impiantistici e di manutenzione. Il valore di un'attività di questo genere risulta evidente nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, laddove gli investitori necessitano della certezza che i beni acquistati siano conformi alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione, per una esatta valutazione dei rischi connessi all'investimento. ll processo di due diligence prevede infatti l’analisi delle condizioni di un bene, normalmente un immobile o un patrimonio immobiliare, oggetto di una potenziale transazione, prima che il relativo passaggio di proprietà o il trasferimento di diritti o obbligazioni legati al bene vengano formalizzati in un contratto e resi esecutivi.

Al di là della fase di compravendita, la trasparenza e l'affidabilità di una Due Diligence sullo stato di un immobile, si rivelano elementi preziosi anche per la normale gestione di un bene e per chi deve deciderne, nel breve come nel lungo periodo, le migliori opportunità di sfruttamento. La Due Diligence si configura quindi come un vero e proprio “audit tecnico”, in ambito edile, finalizzato al rilievo di anomalie e criticità che interessino i singoli elementi e l’insieme dell’opera, e all’individuazione delle cause, che possano danneggiare la stabilità e l’uso dell’immobile.

Nel caso di un esame su un terreno non ancora edificato, l’audit ha come obiettivo la verifica della fattibilità di un investimento immobiliare, in relazione alla destinazione urbanistica e alle peculiarità del sito.

In relazione a quanto rilevato mediante due diligence tecnica, viene emesso per il cliente un resoconto sullo stato generale del bene, classificando il livello di criticità delle parti analizzate, per ogni ambito (urbanistico, ambientale, strutturale ed impiantistico). 

La due diligence è quindi un’analisi dello stato e delle condizioni di un immobile con opportuna indagine finalizzata a conoscere il bene, in modo da permettere compravendite e investimenti sicuri, valutare cambi di destinazione d'uso, organizzare la manutenzione programmata e gestire con efficienza l'immobile.

Solitamente viene richiesta in caso di acquisizione di immobili, divisioni ereditarie, scorporo di quote societarie, ma più in generale per valutare l'effettivo valore, lo stato di un patrimonio immobiliare e le prospettive di un investimento immobiliare.

Una due diligence tecnico-immobiliare valuta:

• Stato di fatto: Grazie ad un rilievo geometrico e fotografico si descrive lo stato di fatto dell'immobile.

• Manutenzione: Efficienza degli impianti, funzionalità delle coperture, degli infissi e delle murature, stato delle strutture, scarico delle acque, etc.

• Stato urbanistico: Presenza di licenza edilizia, concessione o permesso di costruire, rilascio del certificato di abitabilità, condoni. Verifica di eventuali abusi o irregolarità edilizie. Valutazione della presenza di vincoli edilizi.

• Stato catastale: Verifica dei dati catastali (intestatari, indirizzi, etc.) e delle planimetrie.

• Verifica legale: Determinazione della proprietà, presenza di ipoteche e contratti di locazione.

Una conoscenza completa dello stato di un immobile o di un patrimonio immobiliare permette di ottimizzare la gestione ed i costi, aumentare i ricavi ed in generale aumentare la redditività dell'investimento immobiliare.

I clienti che solitamente richiedono una due diligence tecnico-immobiliare sono:

• Società che si occupano della gestione di patrimoni immobiliari o singoli immobili.

• Proprietari di alberghi, hotel e strutture turistiche che rappresentano una clientela molto interessata alla due diligence immobiliare proprio perchè tali strutture necessitano di essere riqualificate, dal punto di vista funzionale ed energetico e spesso necessitano anche di una riorganizzazione dell'offerta commerciale.

• Proprietari di immobili ovvero società sia di persone che capitali, che posseggono immobili di cui non hanno una conoscenza tecnica, legale ed amministrativa completa.

Per destinazione d'uso, in urbanistica, s'intende l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un manufatto edilizio. In realtà, tale espressione a volte si utilizza anche con riferimento ad un intero comparto urbanistico. Esempi tipici di destinazioni d’uso sono quella residenziale, quella commerciale o quella industriale. 

Spesso si ha l’esigenza di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un edificio è stato originariamente progettato, realizzato ed utilizzato. Si può, ad esempio, decidere di trasformare degli uffici a piano terra in abitazioni oppure viceversa, un altro caso può essere quello della trasformazione di un loft industriale in un grosso e moderno appartamento. A seconda che il mutamento comporti o meno l'esecuzione di opere edilizie, la modifica dell'originaria destinazione d'uso di un fabbricato necessita di differenti procedure autorizzative.

Dapprima bisogna accertarsi se in quella determinata area, il PRG – Piano Regolatore Generale, prevede la possibilità di un cambio di destinazione d’uso, infatti tali trasformazioni potrebbero, non essere permesse in determinate aree, quindi bisogna sempre effettuare le opportune verifiche. Nel caso in cui il Comune di riferimento non disponga di un piano regolatore, oppure lo abbia modificato recentemente e si trovi quindi in una fase transitoria, allora bisogna recarsi presso gli uffici preposti. Tale procedura ha comunque bisogno di sussistenza da parte di un Tecnico abilitato anche solo quale interfaccia con l’amministrazione comunale.

Una volta ottenuto il via libera al cambio di destinazione l’iter si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere. 

Il cambio destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che si consegue attraverso la realizzazione di opere, può essere definito come mutamento strutturale ed in tal caso, deve essere realizzato attraverso il Permesso di Costruire oppure mediante DIA.

Il cambio di destinazione d’uso invece, del patrimonio edilizio esistente, che si consegue senza la realizzazione di opere, può essere definito mutamento funzionale ed in tal caso, può essere realizzato semplicemente attraverso la Segnalazione Certificata Inizio Attività – SCIA, è in genere oneroso e l’onere da riconoscere al Comune dipende dal tipo di costruzione e dal suo impatto stimato sui servizi pubblici e i consumi di servizi. 

Unitamente alla richiesta di cambio di destinazione d’uso, qualora lo stesso venga accettato dal Comune di competenza, un tecnico abilitato presenterà la nuova pratica al Catasto per essere aggiornato con l’indicazione delle modifiche edilizie realizzate ed ovviamente il cambio di destinazione d’uso.

La normativa che disciplina il cambio di destinazione d’uso è storicamente caratterizzata da oggettive incertezze applicative, derivanti dalle differenti discipline regionali e dalla frammentazione delle regole contenute negli strumenti urbanistici locali. La variazione dei carichi urbanistici rappresenta il punto centrale della tematica, ovvero l’inevitabile necessità di adeguamento delle esigenze urbanistiche di una zona che generalmente consegue ad un cambio di destinazione d’uso.

Fino a qualche tempo fa era unicamente il D.P.R. 380/2001 “T.U. Edilizia”, che in due articoli indicava la disciplina applicabile ai cambi di destinazione d’uso. Il primo articolo di fondamentale importanza del Testo Unico è senza dubbio l’art. 10, comma 2, con il quale viene attribuita alle Regioni la facoltà di stabilire quali cambiamenti della destinazione d’uso sono mutamenti subordinati a Permesso di Costruire o a SCIA.

Il successivo articolo 32, invece, prevede che le stesse regioni stabiliscano quali sono le condizioni che determinano le “variazioni essenziali” al progetto approvato con un Permesso di Costruire, comprendendo fra questi anche i mutamenti della destinazione d’uso che implichino una variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.

Con le semplificazioni recenti introdotte dal Decreto Sblocca Italia si è verificato un parziale cambio della disciplina applicabile al cambio di destinazione d’uso e più precisamente, il riferimento è al nuovo art.23-ter del Testo Unico dell’Edilizia - D.P.R. 380/2001. Leggendo il nuovo articolo risulta chiaro come costituisca cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito. Il catalogo contempla 4 categorie funzionali che coincidono con la loro destinazione d'utilizzo:

• Residenziale e turistico-ricettiva;

• Produttiva e direzionale;

• Commerciale;

• Rurale.

Il nuovo articolo 23-ter afferma, inoltre, che è sempre possibile il cambio della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Se un immobile è invece destinato contemporaneamente a 2 categorie funzionali diverse, a tal proposito, è bene ricordare che la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile. Pare quindi evidente come tutto il sistema ruoti intorno al concetto chiave di “categoria funzionale”, quale elemento che determina la rilevanza del cambio destinazione d'uso.

Sono diversi i costi da sostenere per un cambio di destinazione d'uso e le spese più frequenti sono tipicamente 3:

• Gli oneri necessari per i lavori, sempre presenti nel caso in cui si debba far fronte a degli interventi edilizi;

• Le spese relative agli onorari dei professionisti, che possono variare molto a seconda che servano solo le pratiche urbanistiche o catastali o che si debba anche seguire la reale esecuzione dei lavori (la Direzione Lavori);

• Le uscite da sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In realtà, quest’ultima spesa è strettamente legata al maggior carico urbanistico determinato dalla nuova costruzione, se il mutamento non comporta alcun incremento del carico urbanistico, il pagamento dei relativi oneri non è dovuto in quanto privo di causa.

Una volta seguito l’iter procedurale descritto sopra, l’Ente competente in materia, rilascerà il cambio di destinazione d’uso e quindi contestualmente alla modifica della categoria edilizia varierà anche la rendita catastale dell’immobile necessaria per il calcolo delle imposte quali Imu, Tari, Tasi, ecc.

In ultimo bisognerà effettuare richiesta del certificato di agibilità al Comune di riferimento, fornendo la specifica documentazione che attesti ogni procedura eseguita in precedenza, compresa l’eventuale Certificazione Energetica ottenuta, sempre avvalendosi di un Tecnico abilitato.

Interventi di manutenzione straordinaria sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire anche parti strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

I lavori di manutenzione ordinaria sono le opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture di edifici, sono inoltre quelle opere necessarie per mantenere efficienti impianti tecnologici esistenti. Identificati quindi quali sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti interni ed esterni, tinteggiatura di pareti e soffitti, rifacimento di intonaci interni, impermeabiizzazione di tetti e terrazze, verniciatura di porte di garage e quanto altro. Dalla definizione di legge si capisce che per manutenzione ordinaria si intendono quindi tutti quegli interventi, necessari nel tempo, per mantenere in uno stato di normalità un edificio, nonchè la sua parte impiantistica.

Il nulla osta idraulico è l’autorizzazione ad eseguire opere nella fascia di rispetto di 10,00 m dall’estremità dell’alveo inciso, od in caso di corsi d’acqua arginati, dal piede esterno dell’argine.

Il nulla osta idraulico viene inoltre rilasciato, per la formazione di difese radenti che non modifichino la geometria del corso d’acqua e non riducano in alcun modo la sezione di deflusso dell’alveo e per tutti quegli interventi o usi occasionali che interessano l’area demaniale, ma non generano interferenze significative con la stessa, quali ad esempio le manifestazioni culturali e/o sportive, i singoli interventi di taglio piante e sfalcio erba, e quanto altro.

La richiesta di nulla osta idraulico si compone principalmente di una relazione tecnica, redatta da tecnico abilitato, costituita da:

• Descrizione delle opere oggetto della concessione;

• Luogo, dati catastali (foglio mappa e mappale);

• Motivazioni della realizzazione dell’opera;

• Caratteristiche tecniche dell’opera;

• Relazione geologica;

• Elaborati grafici contenenti, corografia 1:10.000 con evidenziato il tratto interessato dalle opere oggetto della concessione; estratto di mappa catastale con il posizionamento delle opere oggetto della concessione; sezione trasversale al corso d’acqua ove vengono o sono state realizzate le opere, sezione, pianta e particolari, in scala adeguata, delle opere oggetto della concessione;

• Documentazione fotografica dello stato dei luoghi. 

Il gasdotto è una condotta utilizzata per il trasporto di gas, naturale o artificiale, dal luogo di produzione a quello di consumo.

Appartiene al gasdotto anche il sistema delle stazioni di pompaggio e di quelle di controllo, oltre alle tubazioni che si distinguono in interrate o meno.

Il nulla osta per gasdotto altro non è che l’autorizzazione ad eseguire opere nella fascia di rispetto dello stesso.

Il cittadino può far richiesta di rilascio del nullaosta elettrico per la realizzazione di opere edilizie ricadenti nella fascia di rispetto degli elettrodotti, necessariamente con il supporto di un tecnico abilitato, il quale si preoccupa della presentazione dell’intera pratica presso l’Ente di competenza.