Il CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA è un certificato che viene rilasciato dal Comune di competenza e che  attesta la destinazione urbanistica di un terreno identificato in catasto con un numero di foglio e di particella. In esso sono  riportate le norme del piano regolatore relative al terreno ed in particolare con  tale atto si viene a conoscenza di quali siano le caratteristiche urbanistiche di una particella  ed conseguentemente il regime di edificabilità o di inedificabilità del terreno.

Il certificato di destinazione urbanistica consente al compratore del terreno di conoscerne il suo regime di edificabilità e la destinazione urbanistica dell’area, nel contempo il comune con il ricevimento della richiesta di detto certificato può svolgere al meglio il suo ruolo di autorità vigilante per impedire eventuali speculazioni lottizzatorie.

Per richiedere il certificato di destinazione urbanistica deve essere presentata regolare istanza di richiesta con  marca da bollo, firmata dal soggetto interessato, agli uffici del  Comune competente per territorio. Detto certificato conserva validità di un anno dalla data di rilascio, salvo che nel frattempo non siano intervenute modificazioni al piano regolatore generale o agli strumenti urbanistici interessati.

Il certificato deve essere rilasciato entro trenta giorni dalla presentazione della domanda ed in caso di mancato rilascio del suddetto nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti attestante l’avvenuta presentazione della richiesta, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti adottati, ovvero l’inesistenza di questi, ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi. Se quindi il Comune non effettua il rilascio del certificato entro 30 giorni, in caso di compravendita, è possibile ovviare mediante una dichiarazione da parte di colui che cede l’immobile, nella quale si dichiara l’avvenuta richiesta del certificato presso l’ente e si attesta che  la destinazione urbanistica del terreno rispetta gli strumenti urbanistici vigenti.

L’Art. 30 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che negli atti, ai quali non siano stati allegati i certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione sostitutiva, possono essere confermati o integrati, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le are interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente l’omessa dichiarazione. 

Oltre ai casi di compravendita, è opportuno chiedere il certificato di destinazione urbanistica, nelle pratiche di successioni ereditarie in presenza di terreni, per poter stimare i valori degli stessi, da inserire nella dichiarazione di successione.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta sino al protocollo presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Il RECUPERO DEI SOTTOTETTI ai fini abitativi è uno speciale provvedimento innovativo, di validità temporale limitata, regolato da leggi regionali, che in deroga agli strumenti urbanistici, amplia le possibilità, offerte ai cittadini, di trasformare in residenziale superfici ora destinate a sottotetti.

La normativa di riferimento per il RECUPERO DEI SOTTOTETTI è la L.R. 13/2009, sottoposta a modifiche con la L.R. 10/2011 che introduceva il PIANO CASA della Regione Lazio, a sua volta modificata con la L.R. 10/2014, di cui all’ultima versione del Piano Casa.

Si definisce sottotetto il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, delimitato dalla copertura, che spesso diventa una parte della casa abbandonata a se stessa o adibita a locale di sgombero, ma in alcuni casi è possibile trasformarlo in una mansarda abitabile. Il recupero abitativo del sottotetto si configura infatti come un intervento edilizio che consente di trasformare in mansarda abitabile un volume esistente altrimenti inutilizzato e sprecato.

Questa soluzione inoltre consente, da un lato di evitare abusi edilizi e dall’altro di incrementare il patrimonio immobiliare urbano, senza aumentare ulteriormente il consumo di suolo.

Il recupero a fini abitativi può essere utilizzato per ricavare una nuova unità immobiliare autonoma o alcune stanze in aggiunta ad un appartamento già esistente.

In tutta Italia è possibile effettuare il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, ma visto che le modalità sono disciplinate da leggi regionali, è per questo motivo che i requisiti richiesti sono diversi da Regione a Regione.

In sintesi, a seguire, gli interventi permessi con il RECUPERO DEI SOTTOTETTI ai fini abitativi Regione Lazio:

• Possibilità di sopraelevazione:

L’innovazione più radicale è quella di prevedere, in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero, estendendo così l’applicazione della norma a tutti i proprietari di sottotetti, indipendentemente dalle caratteristiche del sottotetto esistente.

• Ampliamenti e nuove unità immobiliari:

La norma nasce con l’intento di permettere l’ampliamento di unità immobiliari esistenti. Nel caso di una nuova unità immobiliare, per almeno 5 anni l’edificio può essere utilizzato solo come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, o locato per almeno 8 anni con la modalità del canone concordato. Nel caso in cui dal recupero del sottotetto si ricavi una nuova unità immobiliare, l’intervento sarà subordinato al reperimento di spazi per la realizzazione di nuovi parcheggi.

• Interventi sostenibili:

Tratto distintivo della legge del Lazio è recepire le nuove preoccupazioni sulla sostenibilità ambientale degli interventi. Deve quindi essere garantito l’isolamento termico, il risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (almeno 1 kW di potenza dell’impianto).

• Altezze e rapporti aeroilluminanti:

E’ consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, riducendo, ai fini della concessione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2.70m a 2.40m, escludendo gli spazi con altezza inferiore a 1.50m per i locali abitativi, e la superficie delle finestre da un 1/16 della superficie pavimentata ad 1/8, ottenibili attraverso la realizzazione di finestre in falda o finestre verticali.

Il recupero resta impossibile nei centri storici, zone omogenee A, ed i Comuni possono, entro 6 mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite massimo del 20%.

Deve inoltre essere monetizzato anche l’aumento di volumetria se si superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal Decreto Ministeriale 2 aprile 1968.

La legge della Regione Lazio, L.R. 13/2009 si aggiunge alle analoghe leggi regionali già approvate in altre 12 regioni italiane. Le varie leggi regionali in linea di principio sono omogenee ma variano anche significativamente in molti dettagli: altezza media, rapporti aeroilluminanti minimi e possibilità o no di cambiare la sagoma dell’edificio.

La L.R. 10/2011 Lazio, con la quale, tra l'altro, sono state rinnovate ed ampliate le disposizioni regionali sul Piano Casa, ha anche introdotto importanti modifiche alla L.R. 13/2009, recante "Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti". Viene in primo luogo ampliata la definizione di sottotetto, in precedenza limitata ai volumi sovrastanti l'ultimo piano, compresi nella sagoma di copertura e non computati come volumi residenziali, ed ora estesa anche ai "volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, qualora siano suscettibili di una divisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime".

Quanto alle condizioni per poter realizzare il recupero a fini abitativi, è stato ridotto il requisito dell'altezza media interna netta, che deve ora essere fissata in 2.00 metri, in luogo del precedente limite fissato a 2.40 metri per gli spazi ad uso abitazione, riducibile a 2.20 metri per gli spazi accessori o di servizio e per gli edifici siti in territori montani. Ai fini del raggiungimento dell'altezza minima è inoltre ora consentita anche la sopraelevazione dell'ultimo solaio, a condizione che siano comunque rispettate le altezze previste dai regolamenti edilizi.

Salva diversa interpretazione che potrà essere data con documenti di prassi amministrativa, si segnala infine che la legge sui sottotetti n. 13/2009, come modificata dalla legge n. 10/2011, continua ad applicarsi unicamente ai sottotetti esistenti alla data della originaria entrata in vigore ovvero 06.05.2009.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Lo strumento urbanistico che ci permette di trasformare un sottotetto esistente in abitazione è il PdC, da richiedere al Comune di riferimento, anche se in alcune regioni è consentito il ricorso alla DIA.

Naturalmente se il sottotetto è ubicato in un edificio condominiale è necessario richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare o da trasformare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Il PIANO CASA è uno speciale provvedimento innovativo, di validità temporale limitata, regolato da leggi regionali, che in deroga agli strumenti urbanistici, amplia le possibilità, offerte ai cittadini ed alle imprese, di intervenire sull'edilizia esistente a favore soprattutto dell'offerta abitativa.

La Legge Regionale che identifica il PIANO CASA DELLA REGIONE LAZIO è la L.R. 21/09, più volte modificata fino all’ultima versione dettata dalla L.R. 10/14, con scadenza di applicazione prorogata in data 31 Gennaio del 2017.

Il provvedimento si applica a tutti gli edifici realizzati legittimamente ma anche a quelli che hanno acquisito il titolo abilitativo, ivi compreso il caso della formazione del silenzio assenso, in sanatoria. E' applicabile, altresì, anche a quelli non ultimati purché abbiano il titolo abilitativo edilizio.

La legge offre possibilità di ampliamento anche alle abitazioni esistenti in zone agricole e con alcune prescrizioni, a quelle ricadenti nelle aree naturali protette, quindi non pone più il limite dei 1.000 mc del fabbricato esistente su cui applicare l'ampliamento del 20%, che comunque rimane fissato ad un massimo di 70 mq.

Particolare attenzione è rivolta agli aspetti paesaggistici ed ambientali ed a tale scopo sono vietate le trasformazioni all'interno degli insediamenti urbani storici, come individuati dal Piano Paesistico Regionale, nelle aree a rischio idrogeologico e nei complessi rurali realizzati prima del 1930, oltre che nelle aree particolarmente delicate dal punto di vista idrogeologico ed in quelle di demanio marittimo.

Sono previsti, inoltre, una serie di possibili interventi, di iniziativa pubblica e/o privata,  volti al cambio di destinazione d'uso degli edifici non residenziali dismessi o non completati, con la finalità di recuperare tali volumetrie ai fini residenziali, riservando un quota compresa fra il 30 ed il 35% da destinare a locazione a canone concordato (housing sociale).

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Gli strumenti urbanistici che ci permettono di accedere al PIANO CASA sono essenzialmente la DIA ed il PdC utilizzati per interventi ben distinti. La DIA deve essere presentata per gli interventi di ampliamento, recupero, adeguamento sismico, cambio di destinazione d’uso con locazione calmierata, demolizione e ricostruzione, mentre il Permesso di Costruire deve essere presentato per gli interventi di cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale, demolizione e ricostruzione con una superficie utile esistente superiore a 500 mq, il cui ottenimento è subordinato all’esito di un’apposita conferenza dei servizi, convocata entro 90 giorni dalla presentazione della domanda di Permesso.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Permesso di Costruire in Sanatoria

Il PdC in Sanatoria è il titolo abilitativo corrispondente al procedimento amministrativo per regolarizzare l’esecuzione di opere edilizie effettuate in assenza di titolo abilitativo ovvero in difformità da esso. Il PdC in Sanatoria può essere richiesto ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 nei seguenti casi:

• Per opere eseguite in assenza di Permesso di Costruire o in totale difformità come dettato dagli Artt. 31 e 33 del D.P.R. 380/01;

• Per opere eseguite in parziale difformità dal Permesso di Costruire come dettato dall’Art. 34 del D.P.R. 380/01.

Requisito fondamentale per la presentazione dell’istanza di SANATORIA, ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, è che l’intervento-abuso effettuato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di Sanatoria.

L’istanza di PdC in sanatoria si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, alle norme relative all’efficienza energetica ed alle norme igienico-sanitarie. La richiesta di PdC in Sanatoria inoltre, deve necessariamente contenere, un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto, la situazione precedente/futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere già realizzate o in fase di realizzazione.

A seguito di presentazione di richiesta del Permesso di Costruire in Sanatoria viene emesso un atto formale da parte dell’Amministrazione, la verifica della completezza e correttezza della pratica viene effettuata dal responsabile del procedimento.

L’ufficio competente pertanto comunica, entro dieci giorni dalla presentazione dell’istanza, il nominativo del responsabile del procedimento ed entro sessanta giorni, notifica l’avviso di avvenuto rilascio dell’istanza di SANATORIA. Qualora sia decorso tale termine senza che l’ufficio competente si pronunci sulla richiesta, la stessa è da intendersi rifiutata.

Nell’avviso di avvenuta emanazione del provvedimento da parte dell’ufficio tecnico del Comune competente, è indicato l’importo a titolo di oblazione da corrispondere, ovviamente trattasi di costi variabili in base all’intervento realizzato e contributo di costruzione in misura doppia rispetto al dovuto in regime ordinario.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del comune di riferimento.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere realizzate e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Trattandosi comunque di uno strumento urbanistico abbastanza complesso non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Permesso di Costruire

Il PERMESSO di COSTRUIRE, disciplinato dagli articoli dal 10 al 20 del D.P.R. 380/01, costituisce un’autorizzazione amministrativa rilasciata direttamente dal Comune di competenza, che consente l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio:

• Gli interventi di nuova costruzione;

• Gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

• Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;

• Limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, gli interventi che comportino mutamenti della destinazione d’uso e quelli che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

La richiesta di PdC si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa, né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti. Il PdC inoltre deve necessariamente contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere da compiersi. Dalla pubblicazione nel giugno 2014 del Decreto Semplificazioni, è in vigore il Modello Unico Nazionale di PdC, adottato in tutte le Regioni, con l'applicazione di eventuali modifiche per adattarlo alle specificità locali.

Il Comune di competenza, ricevuta la richiesta di PdC, deve nominare entro dieci giorni il responsabile del procedimento il quale, nell’arco di massimo sessanta giorni, deve concludere l’istruttoria e una volta proposto il provvedimento, se l’esito è favorevole, ha trenta giorni di tempo per attuarlo. Trascorsi questi termini il PdC viene comunque rilasciato in virtù del silenzio-assenso.

Il termine massimo per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e quello di ultimazione delle opere non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il Permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga.

Prima dell’effettivo inizio dei lavori devono essere necessariamente nominate le due figure professionali del Direttore dei Lavori e del Collaudatore, necessarie all’espletamento dello strumento urbanistico PdC. Oltre alla figura professionale già presente del Progettista architettonico, risulta essere indispensabile la nomina di una quarta figura professionale che è quella del Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione ed in fase di Esecuzione delle opere. Pertanto sarà il Direttore dei Lavori che comunicherà all’Ente di competenza l’effettivo inizio dei lavori, si preoccuperà che le opere vengano eseguite conformemente al progetto approvato e a regola d’arte e al termine degli stessi dovrà di nuovo comunicare all’ente competente che le opere sono ultimate consegnando il certificato di Collaudo Urbanistico. Prima del termine dei lavori il Collaudatore si preoccuperà di fornire il certificato di Collaudo Statico alla Direzione dei Lavori.

Trattasi di strumento urbanistico abbastanza complesso ed in quanto tale, subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria e molto spesso anche secondaria o alla previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio ed inoltre è sempre soggetto al pagamento di oneri concessori dovuti al costo di costruzione.

Naturalmente, se si realizzano interventi per i quali è necessario il PdC senza aver presentato la richiesta e quindi senza aver ottenuto l’autorizzazione di Permesso, si commette un abuso edilizio. Le sanzioni sono in tal caso commisurate all’illecito commesso e per regolarizzare le opere eseguite si utilizza un ulteriore strumento urbanistico noto come Permesso di Costruire in Sanatoria.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Il tempo di elaborazione e consegna, oltre a quello di istruttoria della pratica che prevede minimo novanta giorni, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Trattandosi comunque di uno strumento urbanistico abbastanza complesso non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Denuncia di Inizio Attività in Sanatoria

La DIA in Sanatoria è il titolo abilitativo corrispondente al procedimento amministrativo per regolarizzare l’esecuzione di opere edilizie effettuate in assenza di titolo abilitativo ovvero in difformità da esso, quindi per interventi riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 22, comma 3 del DPR 380/01. L’istanza di sanatoria con DIA può essere richiesta ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001.

Requisito fondamentale per la presentazione dell’istanza di SANATORIA, ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, è che l’intervento-abuso effettuato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda di Sanatoria.

L’istanza di DIA in sanatoria si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, alle norme relative all’efficienza energetica ed alle norme igienico-sanitarie. La richiesta di DIA in Sanatoria inoltre, deve necessariamente contenere, un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto, la situazione precedente/futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere già realizzate o in fase di realizzazione.

A seguito di presentazione di richiesta di Sanatoria con DIA viene emesso un atto formale da parte dell’Amministrazione e la verifica della completezza e correttezza della pratica viene effettuata dal responsabile del procedimento.

L’ufficio competente pertanto comunica, entro dieci giorni dalla presentazione dell’istanza, il nominativo del responsabile del procedimento ed entro sessanta giorni, notifica l’avviso di avvenuto rilascio dell’istanza di SANATORIA. Qualora sia decorso tale termine senza che l’ufficio competente si pronunci sulla richiesta, la stessa è da intendersi rifiutata.

Nell’avviso di avvenuta emanazione del provvedimento da parte dell’ufficio tecnico del Comune competente, è indicato l’importo a titolo di oblazione da corrispondere, ovviamente trattasi di costi variabili in base all’intervento realizzato e contributo di costruzione in misura doppia rispetto al dovuto in regime ordinario.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere realizzate e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Trattandosi comunque di uno strumento urbanistico abbastanza complesso non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Denuncia di Inizio Attività

La DIA è lo strumento urbanistico utilizzabile in alternativa al PdC - Permesso di Costruire, regolamentata dall’articolo 22, comma 3, lettere a/b/c del D.P.R. 380/01. Gli interventi ad essa soggetti sono così distinti:

a) Gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c del D.P.R. 380/01, cioè gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni;

b) Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti. Qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati, in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;

c) Gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

La DIA si trasmette all’Ufficio Tecnico del comune di competenza o allo Sportello Unico dell’edilizia, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti. La DIA inoltre deve necessariamente contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere da compiersi. Dalla pubblicazione nel giugno 2014 del Decreto Semplificazioni, è in vigore il Modello Unico Nazionale di DIA, adottato in tutte le Regioni, con l'applicazione di eventuali modifiche per adattarlo alle specificità locali.

La DIA una volta presentata si ritiene approvata e decorsi trenta giorni dalla data di protocollazione si può dare inizio alle opere edilizie, fatta eccezione del caso in cui l’Ente competente richiede integrazioni o chiarimenti, nel lasso di tempo compreso nei trenta giorni successivi alla data di protocollazione. Il termine massimo di efficacia del titolo è di tre anni a partire dalla data di inizio lavori e di un anno dalla data di presentazione fino all’effettivo inizio delle opere. Prima dell’effettivo inizio dei lavori devono essere necessariamente nominate le due figure professionali del Direttore dei Lavori e del Collaudatore, necessarie all’espletamento dello strumento urbanistico DIA. Oltre alla figura professionale già presente del Progettista architettonico, quasi sempre risulta essere indispensabile la nomina di una quarta figura professionale che è quella del Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione ed in fase di Esecuzione delle opere. Pertanto sarà il Direttore dei Lavori che comunicherà all’Ente di competenza l’effettivo inizio dei lavori, si preoccuperà che le opere vengano eseguite conformemente al progetto approvato e a regola d’arte e al termine degli stessi dovrà di nuovo comunicare all’ente competente che le opere sono ultimate consegnando il certificato di Collaudo Urbanistico. Prima del termine dei lavori il Collaudatore si preoccuperà di fornire il certificato di Collaudo Statico alla Direzione dei Lavori.

Trattasi di strumento urbanistico abbastanza complesso, più comunemente nota come Super DIA e quindi molto spesso soggetta al pagamento di oneri concessori.

Naturalmente, se si realizzano interventi per i quali è necessaria la DIA senza aver presentato la denuncia, se si realizzano opere in difformità da quanto previsto dal progetto o si eseguono opere per le quali sarebbe necessario un titolo diverso, si commette un abuso edilizio. Le sanzioni sono in tal caso commisurate all’illecito commesso, solo nel semplice caso in cui si siano realizzate le opere senza il relativo titolo autorizzativo, si può ricorrere all’accertamento di conformità e/o DIA in Sanatoria.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo della pratica presso l’ufficio tecnico del comune di riferimento. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Il tempo di elaborazione e consegna varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Trattandosi comunque di uno strumento urbanistico abbastanza complesso non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività in Sanatoria

La SCIA in SANATORIA è un titolo edilizio che permette di legittimare l’intervento, in caso di lavori assoggettabili a SCIA, iniziati o già terminati in assenza di segnalazione ed in quanto tale è soggetta ad una sanzione amministrativa variabile a seconda della categoria di appartenenza dell’intervento e comunque in misura non inferiore ad € 516,00.

Mediante accertamento di conformità, ai sensi dell’Art. 37 del D.P.R. 380/01, la SCIA in SANATORIA permette di sanare immobili irregolari, ovvero opere eseguite in assenza dei titoli e di sanare immobili in cui sono presenti difformità, ovvero opere eseguite in difformità dai titoli. Con questo strumento si possono quindi regolarizzare interventi che rispettano il principio della doppia conformità, ovvero la conformità contemporanea sia agli strumenti urbanistici in vigore al momento in cui è stato commesso l'abuso, sia a quelli in vigore al momento in cui viene richiesta la sanatoria.

La SCIA in SANATORIA si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza o allo sportello unico dell’edilizia, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori già eseguiti o in corso di esecuzione, siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. La SCIA in SANATORIA inoltre deve necessariamente contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto, la situazione precedente/futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere già realizzate o in fase di realizzazione. Dalla pubblicazione nel giugno 2014 del Decreto Semplificazioni, è in vigore il Modello Unico Nazionale di SCIA, adottato in tutte le Regioni, con l'applicazione di eventuali modifiche per adattarlo alle specificità locali, utilizzabile anche in caso di SCIA in SANATORIA. Essa è pertanto soggetta alla normale procedura amministrativa della SCIA ordinaria.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il rilievo e la restituzione in CAD dello stato di fatto, la redazione degli elaborati grafici con ante e post compreso inquadramento dell’intervento e stralci urbanistici, redazione di relazione tecnica asseverata, compilazione del modello unico e quanto altro si ritiene tecnicamente necessario per il protocollo della pratica presso il Comune di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività

La SCIA è un titolo edilizio, al pari del Permesso di Costruire, applicabile solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente ed in tal caso, l’onere della verifica, viene trasferito dal Comune al privato, il quale attesta ed autocertifica, grazie al ricorso di un tecnico abilitato, l’esistenza di tutti i presupposti per realizzare l’intervento.

L’articolo 22 del D.P.R. 380/01 stabilisce che sono realizzabili mediante SCIA gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 10, soggetti a Permesso di Costruire e all’articolo 6, di edilizia libera, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Sono, altresì, realizzabili mediante SCIA le Varianti a Permessi di Costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, che non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 e che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di Costruire.

In sintesi, mediante la Segnalazione Certificata Inizio Attività possono essere realizzati:

• Interventi edilizi di manutenzione straordinaria quando si tratta di interventi che riguardano anche parti strutturali oppure aumento di unità immobiliari o ancora incremento dei parametri urbanistici, altrimenti se tali eccezioni non sussistono si ricade nel campo di applicazione CILA;

• Interventi di restauro e risanamento conservativo;

• Varianti al Permesso di Costruire.

La SCIA si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza o allo Sportello Unico dell’edilizia, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa, né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. La SCIA inoltre deve necessariamente contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere da compiersi. Dalla pubblicazione nel giugno 2014 del Decreto Semplificazioni, è in vigore il Modello Unico Nazionale di SCIA, adottato in tutte le Regioni, con l'applicazione di eventuali modifiche per adattarlo alle specificità locali.

Per non incorrere in sanzioni amministrative la Segnalazione Certificata di Inizio Attività deve essere presentata prima dell’effettivo inizio dei lavori, in alternativa è possibile presentare una SCIA in Sanatoria.

La SCIA permette di iniziare i lavori il giorno stesso della presentazione in Comune, tuttavia l'amministrazione ha a disposizione 60 giorni per verificare la regolarità della segnalazione ed in caso di inadempienze, può provvedere all'interruzione dei lavori. Trascorso invece questo lasso di tempo l'amministrazione può intervenire solo in caso di pericolo di danni per il patrimonio culturale e artistico, per la salute, l'ambiente e la sicurezza pubblica.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il rilievo e la restituzione in CAD dello stato di fatto, la redazione degli elaborati grafici con ante e post compreso inquadramento dell’intervento e stralci urbanistici, redazione di relazione tecnica asseverata, compilazione del modello unico e quanto altro si ritiene tecnicamente necessario per il protocollo della pratica presso il comune di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo.

Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Tardiva

Procedura amministrativa, che in tema urbanistico, rappresenta un titolo necessario per gli interventi riconducibili nell’ambito della manutenzione straordinaria e serve per sanare quegli interventi edilizi di manutenzione straordinaria per i quali non è stata richiesta la CILA, come definito dall’art. 6 del D.P.R. 380/01 al comma 7. E’ possibile regolarizzare le opere di manutenzione straordinaria mediante CILA tardiva solo nel caso in cui esse siano ancora in corso di esecuzione, siano conformi agli strumenti urbanistici e rispettino i requisiti igienico-sanitari del Comune di competenza. L’unica differenza con la CILA in sanatoria consiste nel diverso corrispettivo della sanzione da versare all’ente comunale di competenza.

Interventi di manutenzione straordinaria sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire anche parti strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui sopra (art. 3 – comma 1 – lettera b – D.P.R. 380/01) ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio;

e-bis) modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio di impresa.

La CILA tardiva si trasmette all’amministrazione comunale di riferimento quando le opere sono ancora in corso di esecuzione e si presenta allo Sportello Unico dell’edilizia del Comune di riferimento. L’istruttoria è costituita da una relazione tecnica corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa, né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. La CILA tardiva, in quanto tale, prevede il pagamento di sanzioni amministrative presso l’ente comunale di competenza.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo nell’immobile oggetto di intervento, il rilievo dello stesso e la restituzione in CAD di pianta e sezione, la redazione degli elaborati grafici con ante/post/sovrapposizione di demolizione ricostruzione, compreso inquadramento dell’intervento e stralci urbanistici, redazione di relazione tecnica asseverata, compilazione di tutta la modulistica di presentazione della pratica, nonché il protocollo di tutta la documentazione allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna, a partire dalla data del sopralluogo, è compreso in due settimane lavorative, a patto che sia presente tutta la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.