L’ampliamento di un edificio rappresenta la definizione delle esigenze del committente in relazione alle caratteristiche fisiche ed urbanistiche dell’area oggetto di intervento (lotto edificabile) e dell’edificio esistente.

Le caratteristiche fisiche sono rappresentate dall’orografia dell’area, dalla forma, dalla presenza di elementi vincolanti, quali alberi, fossati, tralicci, sottoservizi, ecc, mentre le caratteristiche urbanistiche sono rappresentate dagli elementi normativi e limitativi previsti dagli strumenti urbanistici vigenti per l’area di progetto, quali indice territoriale, indice di fabbricabilità fondiaria, distanze dai confini, altezze degli edifici, vincoli sulle destinazioni e, nel caso specifico degli ampliamenti, ovviamente bisogna considerare anche la superficie o la volumetria dell’edificio esistente, da sommare a quelle di intervento, per la verifica ed il rispetto degli standards urbanistici. A ciò vanno aggiunte le norme igienico-sanitarie, ambientali, di sicurezza, antisismiche e di tutela, oltre che energetiche. L’inosservanza di tali obblighi comporta il diniego del rilascio del titolo edilizio.

Più in generale, rientrano tra gli interventi di ampliamento degli edifici, la realizzazione delle seguenti opere:

• Avancorpo edilizio realizzato contiguo ad un fabbricato preesistente;

• Tamponatura perimetrale di un portico preesistente o parte di esso, anche attraverso la creazione di aperture interne ed esterne, tramezzature interne per la suddivisione degli ambienti, infissi interni ed esterni, realizzazione degli impianti, e quant’altro necessario per il comfort abitativo;

• Chiusura di balcone con materiali trasparenti oppure opachi, per essere utilizzato come ambiente interno alla relativa unità immobiliare;

• Chiusura di un loggiato con materiali trasparenti o anche opachi, per essere utilizzato come ambiente interno all’unità immobiliare di appartenenza;

• Chiusura di un terrazzo contiguo all’unità immobiliare, con materiali trasparenti ovvero opachi, per essere utilizzato come ambiente interno alla medesima;

• Realizzazione di avancorpo in aggetto, per la creazione di spazi o servizi a disposizione dell’unità immobiliare adiacente;

• Realizzazione di veranda da utilizzare come ambiente interno per la vivibilità dell’unità immobiliare contigua;

• Realizzazione di bow window;

• Trasformazione in abitazione di locali tecnologici inutilizzati, quali locali caldaia, locali per la raccolta dei rifiuti, autoclave, ecc.;

• Realizzazione di qualsiasi aggiunta contigua al perimetro dell’unità immobiliare.

Oltre ai casi di ampliamento di edifici esistenti sopra menzionati, l’ampliamento può interessare anche un edificio in fase progettuale ed in tal caso trattasi di Variante in corso d’opera.

Solitamente l’ampliamento si intende contiguo al fabbricato esistente, tranne nei casi in cui materialmente, tecnicamente o giuridicamente  non risulti possibile, pertanto qualora si fosse impossibilitati a realizzarlo in aderenza alla parte preesistente, si può concedere la realizzazione di un corpo edilizio separato, ma comunque con carattere accessorio rispetto al principale.

Negli edifici composti da una pluralità di unità immobiliari, l’ampliamento può essere richiesto separatamente per ognuna di esse. La progettazione invece degli ampliamenti in edifici condominiali deve rispettare le norme che disciplinano il condominio.

Qualora le caratteristiche fisiche e quelle urbanistiche lo consentano l’intervento edilizio di ampliamento si realizza mediante lo strumento urbanistico del PdC, altrimenti si ricade nella disciplina del Piano Casa ed è realizzabile mediante DIA, con incrementi in percentuale diversi a seconda della casistica.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del comune di competenza territoriale. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Gli strumenti urbanistici che ci consentono la realizzazione di un ampliamento sono il PdC e la DIA, da richiedere al Comune di riferimento.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

I VANI TECNICI sono quei volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l'ubicazione di impianti indispensabili per assicurare il comfort degli edifici e che per esigenze tecniche non possono essere inglobati nel corpo della costruzione. I volumi tecnici inoltre, sono esclusi dal calcolo delle volumetrie e privi di un’autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinati a contenere esclusivamente impianti serventi di una costruzione principale.

Solo nel caso in cui il vano tecnico, sia di altezza e volume tale da poter essere destinato a locale abitabile, anche se designato in progetto come volume tecnico, a seguito di un intervento edilizio, può essere computato, sia ai fini della cubatura autorizzabile, sia ai fini del calcolo dell’altezza e delle distanza e quindi conseguentemente recuperato.

I vani tecnici vengono spesso confusi con particolari volumi, presenti all’interno degli edifici, quali sottotetti, soffitte e cantine, dichiarati progettualmente come volumi tecnici, ma che in realtà esulano completamente da tale definizione, in quanto aventi altezze, dimensioni ed areazione assimilabili a corpi ai quali doveva essere attribuita una diversa destinazione d’uso.

Visto che tali tipologie costruttive sono molto diffuse nel nostro paese, vi sono speciali strumenti urbanistici, quali il Piano Casa ed il Recupero dei Sottotetti ai fini abitativi, che ne consentono il recupero.

In tutta Italia è possibile effettuare interventi di recupero dei vani tecnici a patto che le caratteristiche tecniche del vano ne consentano il cambio di destinazione d’uso, visto però che le modalità sono disciplinate da leggi regionali, è tal proposito che i requisiti richiesti possono differenziarsi da Regione a Regione.

Gli strumenti urbanistici che ci permettono di intervenire mediante il Piano Casa o mediante il Recupero dei Sottotetti ai fini abitativi sono essenzialmente la DIA ed il PdC, a seconda della Regione di appartenenza.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di competenza territoriale. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Lo strumento urbanistico che ci permette di trasformare un vano esistente, o parte di esso è il PdC, da richiedere al Comune di riferimento, anche se in alcune regioni è consentito il ricorso alla DIA.

Naturalmente se il vano tecnico è ubicato in un edificio condominiale è necessario richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare o da trasformare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.

Con il termine NOTS, si intende il Nulla Osta Tecnico Sanitario, ovvero un’autorizzazione ASL, rilasciata dall’ufficio di competenza territoriale, alle attività produttive, alle attività ricettive e alle attività di ristorazione.

Le norme in materia igienico-sanitaria sono regolamentate a livello nazionale, a livello regionale ed infine a livello comunale, pertanto i rispettivi riferimenti normativi sono consultabili presso le sedi dei comuni e delle regioni di residenza. I riferimenti normativi principali sono il D.P.R. 380/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” - Normativa nazionale, la L.R. 56/1977 e s.m.i. “Tutela ed uso del suolo” - Normativa regionale, il “Regolamento edilizio n. 302” e il “Regolamento di igiene n. 30” - Regolamentazioni comunali.

Il NOTS della ASL consente di valutare e accertare la conformità degli ambienti alle normative igienico sanitarie vigenti ed è fondamentale in caso di nuova costruzione o ristrutturazione degli ambienti da destinare ad attività produttive.

Il procedimento di richiesta del parere igienico sanitario va presentato presso la ASL di residenza, al Dipartimento di Prevenzione, Servizio Igiene e Sanità Pubblica, Igiene del Territorio e le attività edilizie sottoposte a tale procedura sono le nuove costruzioni o modifiche di fabbricati ad uso commerciale, artigianato di servizio e terziario, ovvero in quei luoghi in cui sono previsti interventi consistenti in varianti in corso d’opera, ampliamento edilizio, cambio destinazione d’uso, sopraelevazioni edilizie, accorpamenti edilizi e frazionamenti edilizi.

Il NOTS va quindi richiesto alla ASL competente e viene rilasciato dagli ispettori della stessa, solo dopo aver ottenuto il parere preventivo, ovvero una vera e propria autorizzazione, senza la quale non è possibile iniziare i lavori. Il parere preventivo ha infatti l'obiettivo di indagare, prima di iniziare l'attività o i lavori, se il progetto risponde alle normative ed è a tal proposito, che prima dell’effettivo rilascio e prima dell’inizio dei lavori, gli ispettori della ASL, devono accertarsi che il progetto corrisponda alle normative.

Solo dopo l’ottenimento del parere positivo è possibile iniziare gli interventi previsti e alla fine dei lavori, a seguito di un secondo sopralluogo e solo se il progetto è stato rispettato, gli ispettori ASL rilasciano il NOTS, con il quale, il titolare dell’attività, può richiedere tutte le autorizzazioni di cui necessita, presso gli sportelli degli enti preposti, affidando una procura ad un tecnico abilitato.

La documentazione da produrre varia in base al tipo di attività produttiva da avviare, ma deve necessariamente contenere gli elaborati grafici, corredati di planimetrie e sezioni degli ambienti, la certificazione di conformità degli impianti, il nulla osta di impatto acustico e una relazione tecnica dove siano ben descritte le caratteristiche degli ambienti in cui si svolgerà l’attività e soprattutto le specifiche in merito all’attività stessa.

Il rilascio della dell’autorizzazione è subordinato al pagamento degli oneri e le tempistiche per l’ottenimento dipendono dalla tipologia di procedimento adottata, se trattasi di procedura semplificata, l’istruttoria è di novanta giorni, se invece trattasi di procedura autocertificata, l’istruttoria è di soli sessanta giorni.

E’ possibile autocertificare, secondo gli art 6 e 7 del D.P.R. 447/98, solo nel caso in cui l’impresa autocertifichi il rispetto della normativa di tutela sanitaria e non si debbano dunque effettuare valutazioni tecniche.

La durata dell’autorizzazione ASL, in entrambi i casi, ha validità illimitata, ovvero fino a quando non sia necessario svolgere delle modifiche che necessitano di un nuovo parere e conseguentemente di una nuova autorizzazione.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta, la redazione degli elaborati grafici, della relazione tecnica, della documentazione fotografica e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio ASL territorialmente competente, sino al rilascio dell’autorizzazione. Si intende compresa la fase istruttoria presso l’Ente di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in due settimane lavorative, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Il numero civico, anche detto semplicemente civico, è un codice numerico o alfanumerico assegnato ad un immobile, uno stabile, un chiosco, una stazione di servizio, un parco o a un'area privata in genere, o anche al singolo ingresso di un edificio e talvolta anche ai sub-ingressi, allo scopo di identificarlo in modo univoco nel contesto di una certa strada, piazza, contrada o zona. Nella maggior parte dei Paesi il numero civico è uno degli elementi costitutivi di un indirizzo postale.

La richiesta di civico può riguardare sia edifici di nuova costruzione che edifici di vecchia data in cui il civico non è presente.

La pratica deve essere presentata al Comune di competenza territoriale o all'ufficio dallo stesso preposto, solitamente ufficio tecnico della toponomastica, con tempi di assegnazione variabili a seconda del Comune di appartenenza, genericamente trenta giorni lavorativi.

Anche la stessa modulistica da presentare è variabile rispetto al Comune di appartenenza ma deve necessariamente contenere una planimetria, relativa al complesso edilizio, all’edificio o alla porzione edilizia, oggetto della presente richiesta, conforme allo stato dei luoghi e ai titoli abilitativi dichiarati e la documentazione fotografica, relativa al complesso edilizio, all’edificio o alla porzione edilizia, comunque conforme allo stato dei luoghi, al titolo di abilitazione, di tutti gli ingressi per cui viene richiesto il numero civico.L’assegnazione del civico, come già detto, avviene da parte del Comune, solitamente dopo circa trenta giorni ed è subordinata al pagamento dei diritti di assegnazione numerazione civica, oltre a quelli di istruttoria della pratica.

In alcuni comuni è attivo il servizio di richiesta on-line per assegnazione del civico, sempre previo pagamento dei diritti di assegnazione numerazione civica, oltre a quelli di istruttoria della pratica.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica di richiesta per assegnazione di numero civico. Si intende compresa la fase istruttoria presso l’Ente di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Per passo carrabile si intende l’insieme delle opere e degli apprestamenti atti a collegare un’area privata, fisicamente delimitata ed idonea allo stazionamento o alla circolazione dei veicoli, ad un’area aperta all’uso pubblico. Mentre l’autorizzazione all’apertura per passi carrabili, rilasciata dal Comune, permette di liberare da qualsiasi ostacolo una porzione di suolo pubblico antistante ad una proprietà privata, conseguentemente al pagamento di un canone annuale, la VOLTURA del PASSO CARRABILE consente il cambio di proprietà mantenendo inalterati i motivi di richiesta è quindi il rilascio di una nuova autorizzazione per subentro. Un passo carrabile è identificato da un apposito segnale, che va affisso sul confine tra la proprietà privata e il suolo pubblico, in maniera che sia ben visibile dalla carreggiata. Tale cartello inoltre riporta il nome e lo stemma del Comune che lo ha concesso, il numero di passo carrabile, la scritta passo carrabile ed il segnale di divieto di sosta. Senza queste informazioni il segnale non ha valore ed è soggetto a sanzioni. Dopo l’affissione del cartello consegnato, non è permessa la sosta né il parcheggio di alcun veicolo neanche se appartenente ai proprietari del passo carraio stesso, è tuttavia concessa la breve fermata di un veicolo, qualora questo debba effettuare operazioni di carico o scarico merci.

La pratica deve essere presentata al Comune di competenza territoriale o all'ufficio dallo stesso preposto, con tempi per il rilascio dell’autorizzazione di voltura variabili a seconda del Comune di appartenenza.

La modulistica da presentare è variabile sempre rispetto al Comune di appartenenza ma deve necessariamente contenere, la domanda di rilascio di nuova autorizzazione per subentro, la Determinazione Dirigenziale in originale o la denuncia di smarrimento ed il Titolo di disponibilità o estremi del titolo giuridico della porzione immobiliare interessata dalla richiesta.

Se non si è in possesso dei seguenti documenti si ricade nella casistica di autorizzazione all’apertura di passi carrabili.

Il rilascio della voltura per il passo carraio avviene, da parte del Comune, solitamente dopo circa trenta giorni ed è subordinato al pagamento di un canone annuo calcolato direttamente dall’Ente stesso. Se la cartellonistica affissa non è idonea e se non viene effettuata la richiesta di autorizzazione per passo carrabile, si costituisce trasgressione soggetta a sanzione pecuniaria.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta finalizzato al rilascio della voltura. Si intende compresa la fase istruttoria presso l’Ente di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Per passo carrabile si intende l’insieme delle opere e degli apprestamenti atti a collegare un’area privata, fisicamente delimitata ed idonea allo stazionamento o alla circolazione dei veicoli, ad un’area aperta all’uso pubblico. Detta AUTORIZZAZIONE per PASSI CARRABILI, rilasciata dal Comune, permette di liberare da qualsiasi ostacolo una porzione di suolo pubblico antistante ad una proprietà privata, conseguentemente al pagamento di un canone annuale.

Un passo carrabile è identificato da un apposito segnale, che va affisso sul confine tra la proprietà privata e il suolo pubblico, in maniera che sia ben visibile dalla carreggiata. Tale cartello inoltre riporta il nome e lo stemma del Comune che lo ha concesso, il numero di passo carrabile, la scritta passo carrabile ed il segnale di divieto di sosta. Senza queste informazioni il segnale non ha valore ed è soggetto a sanzioni.

Dopo l’affissione del cartello consegnato, non è permessa la sosta né il parcheggio di alcun veicolo neanche se appartenente ai proprietari del passo carraio stesso, è tuttavia concessa la breve fermata di un veicolo, qualora questo debba effettuare operazioni di carico o scarico merci.

La pratica deve essere presentata al Comune di competenza territoriale o all'ufficio dallo stesso preposto, con tempi per il rilascio dell’autorizzazione variabili a seconda del Comune di appartenenza.

La modulistica da presentare è variabile sempre rispetto al Comune di appartenenza ma deve necessariamente contenere, una relazione tecnico-esplicativa firmata da tecnico abilitato, con verifica statica dell’agibilità delle coperture sulle intercapedini, delle griglie e dei lucernai eventualmente sottostanti l’accesso del locale e comunque interessanti il passo carrabile, compresa certificazione della conformità dello stato dei luoghi al titolo abilitativo presentato o dichiarato e alle planimetrie allegate. Inoltre deve essere necessariamente contenuto nella richiesta un elaborato grafico rappresentante lo stato ante e post operam, obbligatoriamente firmato da un tecnico abilitato, con l’individuazione dell’area in cui si richiede il passo carrabile e del locale destinato al ricovero dei mezzi pertanto nelle planimetrie devono essere indicate, le dimensioni del passo carrabile, la larghezza del marciapiede se esiste, eventuali chiusini, griglie e lucernai, la distanza del passo carrabile dagli incroci e la distanza del passo carrabile più vicino.

Sono inoltre fondamentali le planimetrie generali di inquadramento anche in rapporto alla viabilità circostante, con l’indicazione dell’esatta ubicazione dell’immobile, anch’esse firmate da tecnico abilitato, come pure il materiale fotografico a corredo dell’istanza. Qualora la strada non è di proprietà Comunale è obbligatorio ottenere il rilascio del Nullaosta dal rispettivo Ente di competenza.

Il rilascio dell’autorizzazione per il passo carraio avviene, da parte del Comune, solitamente dopo circa trenta giorni ed è subordinato al pagamento di un canone annuo calcolato direttamente dall’Ente stesso. Se la cartellonistica affissa non è idonea e se non viene effettuata la richiesta di autorizzazione per passo carrabile, si costituisce trasgressione soggetta a sanzione pecuniaria.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio competente del Comune di riferimento sino al rilascio dell’autorizzazione. Si intende compresa la fase istruttoria presso l’Ente di competenza.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario. Qualora si presentino vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni, si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza prima di poter effettuare il protocollo presso l’Ufficio preposto.

L'OSP è un' autorizzazione, rilasciata dal Comune, che serve per una occupazione temporanea o permanente di spazi pubblici e si ottiene presentando, tramite apposita modulistica, una richiesta formale, corredata dalla planimetria dell'area da occupare, fotografie ed altre informazioni a seconda dell' attività da svolgere.

L'OSP viene richiesta solitamente per lavori edili, interventi su coperture o facciate di edifici, traslochi con il posizionamento di auto-elevatori e macchine carrabili ma anche per il posizionamento di tavolini, siede e fioriere. 

La legge permette ad un soggetto privato l'occupazione del suolo pubblico previo pagamento di una tassa di concessione e la definizione di un limite temporale, permanente ovvero con durata annuale, permanente ricorrente ovvero con durata limitata e con le stesse caratteristiche a cadenza annuale e temporanea ovvero con durata inferiore ad un anno e per periodi occasionali.

La pratica deve essere presentata al Comune di competenza territoriale o all'ufficio dallo stesso preposto, con tempi per il rilascio della concessione variabili a seconda del Comune di appartenenza, sicuramente con tempistiche ancora maggiori nel caso in cui si tratti di aree appartenenti da PRG al centro storico.

La modulistica da presentare è variabile sempre rispetto al Comune di appartenenza ma deve necessariamente contenere, un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura con l’individuazione dell’area da occupare, una relazione tecnica asseverata, le fotografie dello stato dei luoghi e tutta la documentazione relativa ad eventuali mezzi carrabili.

Dopo la presentazione dell’istanza di concessione OSP ed il ritiro della stessa, deve essere necessariamente richiesta la Determinazione Dirigenziale alla polizia municipale, che descrive le aree e le modalità con cui viene richiesta l'occupazione.

Il rilascio della concessione OSP è subordinato al pagamento di un canone per l’occupazione degli spazi pubblici, calcolato direttamente dall’Ente competente. Se gli spazi vengono occupati impropriamente, senza richiesta di concessione OSP, si costituisce trasgressione soggetta a sanzione pecuniaria.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio competente del comune di riferimento sino al rilascio della concessione.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in una settimana lavorativa, a patto che sia presente tutta la documentazione, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.

Il CONDONO EDILIZIO ha natura straordinaria ed efficacia limitata nel tempo, poiché finalizzato alla legittimazione di determinati abusi, realizzati entro fasce temporali ed individuati dalla norma. Non è quindi un provvedimento automatico, piuttosto è un provvedimento sottoposto alla presentazione di specifica istanza.

Il Condono Edilizio legittima quindi tutti quegli interventi non assentibili, in nessuna ipotesi, dagli strumenti urbanistici e dai Piani Regolatori ed in quanto tale si differenzia nettamente dalla Sanatoria Edilizia e/o Accertamento di Conformità, che invece regolarizza solo gli interventi che avrebbero ottenuto il relativo Permesso di Costruire nell’ipotesi di loro richiesta sia all’epoca di abuso che ad oggi.

Il Condono edilizio, come già detto, è una legge speciale grazie alla quale i cittadini possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di una pena e come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.

In Italia si sono succeduti tre Condoni Edilizi, rispettivamente disciplinati dalle leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/2003 così sintetizzati:

• Primo Condono:

Legge n. 47 del 28.02.1985 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. Con l’emanazione della legge n. 47/1985, è concesso per la prima volta in forma organica, di regolarizzare le posizioni degli abusi e dei rispettivi fabbricati e quindi conseguentemente di ammettere al Condono Edilizio tutti gli abusi realizzati fino al 01.10.1983.

• Secondo Condono:

Legge n. 724 del 23.12.1994 – Misure di razionalizzazione della finanza pubblica. Vengono riaperti i termini della precedente Legge n. 47/1985, estesi agli abusi realizzati entro il 31.12.1993 anche se vengono introdotte alcune limitazioni.

• Terzo Condono:

Legge n. 326 del 24.11.2003. Questo Condono trova la sua prima fonte normativa nell’Art. 32 del Decreto Legge n. 269 del 30.09.2003 ed in generale riguarda gli interventi edilizi che sono stati realizzati entro il 31.03.2003, in assenza o in difformità dal necessario titolo abilitativo.

L’ultimo condono ha quindi permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 con domanda presentata entro il 31 marzo 2004. Pertanto ad oggi non è più possibile chiedere alcun Condono Edilizio, è però possibile e doveroso concludere le richieste di condono presentate nei rispettivi anni di riferimento e mai concluse.

Nel caso del condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo presso l’immobile oggetto di condono, l’informazione circa il grado di istruttoria relativa alla domanda di Condono e, a mezzo delega da parte dell’intestatario, le indagini sullo stato di lavorazione, successivamente il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica e se necessari, il rilievo dell’immobile, la restituzione in cad e la redazione delle relazioni tecniche compreso l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo di integrazione o al sollecito della pratica presso l’ufficio condoni del Comune di competenza territoriale. La prestazione si conclude con il rilascio del Permesso in Sanatoria da parte del Comune di riferimento.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere realizzate, alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza e soprattutto in base al grado di istruttoria della pratica e quindi allo stato di lavorazione della stessa. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo.

L’ACCERTAMENTO DI CONFORMITA’ consente la regolarizzazione per i soli interventi abusivi condizionata alla sussistenza di determinati requisiti di legge.

La Sanatoria regolarizza quindi solo gli interventi che avrebbero ottenuto il relativo Permesso nell’ipotesi di loro richiesta sia all’epoca di abuso che ad oggi ed in quanto tale, si differenzia nettamente dal Condono Edilizio, che legittima invece interventi non assentibili in nessuna ipotesi dagli strumenti urbanistici e dai Piani Regolatori.

Con la legge sul primo Condono Edilizio viene istituita anche la “procedura operante a regime ordinario”, quindi fuori dai casi consentiti dai provvedimenti di natura straordinaria dei tre Condoni edilizi L. n. 47/85, L. n. 724/94 e L. n. 326/2003.

Tale procedura, in gergo detta “SANATORIA EDILIZIA”, in precedenza disciplinata dagli articoli 13 e 22 della L. 47/85, è ora normata dagli articoli 36 e 45 del D.P.R. 380/2001 ed in particolare deve attenersi alle seguenti condizioni necessarie ma non sufficienti:

• Criterio I, doppia conformità agli strumenti urbanistici approvati:

A - Conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti al momento di realizzazione dell’opera; 

B - Conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti alla presentazione della domanda.

• Criterio II: assenza contrasto con strumentazione urbanistica adottata:

A - Assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della realizzazione dell’opera;

B - Assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della presentazione della domanda.Tutti e quattro i criteri sopra citati devono essere soddisfatti, pena impossibilità di rilascio della Sanatoria Edilizia. E’ evidente che il solo rispetto di queste condizioni produce difficoltà non indifferenti e la mancanza di rispetto di un requisito, anche minoritario, preclude la regolarizzazione.

L’istanza di Accertamento di Conformità e/o Sanatoria Edilizia si trasmette all’Ufficio Tecnico del Comune di competenza territoriale, obbligatoriamente firmata da un tecnico abilitato alla progettazione, che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, alle norme relative all’efficienza energetica ed alle norme igienico-sanitarie. La richiesta inoltre, deve necessariamente contenere, un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto, la situazione precedente/futura ed una relazione tecnica dove si descrivono nel dettaglio tutte le opere già realizzate o in fase di realizzazione.

A seguito di presentazione della richiesta di Sanatoria Edilizia viene emesso un atto formale da parte dell’Amministrazione, la verifica della completezza e correttezza della pratica viene effettuata dal responsabile del procedimento.

L’ufficio competente pertanto comunica, entro dieci giorni dalla presentazione dell’istanza, il nominativo del responsabile del procedimento ed entro sessanta giorni, notifica l’avviso di avvenuto rilascio dell’istanza di ACCERTAMENTO e/o SANATORIA. Qualora sia decorso tale termine senza che l’ufficio competente si pronunci sulla richiesta, la stessa è da intendersi rifiutata.

Nell’avviso di avvenuta emanazione del provvedimento da parte dell’ufficio tecnico del Comune competente, è indicato l’importo a titolo di oblazione da corrispondere, ovviamente trattasi di costi variabili in base all’intervento realizzato e contributo di costruzione in misura doppia rispetto al dovuto in regime ordinario.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento.

Lo strumento urbanistico che ci permette di legittimare questa tipologia di interventi abusivi è il PdC, da richiedere al Comune di riferimento, anche se in alcuni è lecito il ricorso alla DIA.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere realizzate e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo.

Il CERTIFICATO DI AGIBILITA’, previsto dall’Art.24 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

La richiesta per il rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, come dettato dall’Art. 25, comma 1 del D.P.R. 380/2001, dal soggetto intestatario del titolo abilitativo, presso il Comune di competenza territoriale.

Detto certificato viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento agli interventi di nuova costruzione, alle ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali e agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Lo Sportello Unico comunica al richiedente, entro dieci giorni dalla data di ricezione della richiesta, il nominativo del Responsabile del Procedimento ed entro trenta giorni, lo stesso, previa eventuale ispezione nell’edificio, rilascia il certificato di agibilità solo dopo aver verificato la documentazione di cui all’Art. 25, comma 3, lettere a/b/c/d, del D.P.R. 380/2001. Trascorso inutilmente il termine di trenta giorni, l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere ASL, altrimenti in caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio-assenzo è di sessanta giorni.

Ove l'interessato non proponga domanda per la richiesta di agibilità, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui all’Art. 25, comma 3, lettere a/b e d, e all'Art. 5, comma 3, lettera a del D.P.R. 380/2001, presenta la dichiarazione del Direttore dei Lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla documentazione prevista dall’Art. 25, comma 5-bis, lettere a e b del D.P.R. 380/2001 e dall'art. 30, comma 1, lettera h, della legge n. 98 del 2013 – Decreto del Fare.

Il certificato di agibilità può essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni, oppure per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

La nostra prestazione professionale prevede il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della richiesta, come dettato dall’Art. 25 del D.P.R. 380/2001, sino al protocollo presso l’ufficio tecnico del Comune di competenza territoriale.

Il tempo di elaborazione e consegna è compreso in due settimane lavorative, a patto che sia presente tutta la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.